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지역주택조합 임의세대 환불 어떻게
법무법인 제이앤케이(구. 명경서울)
2020. 4. 3. 16:01
요즘 들어 지역주택조합 임의세대 환불과 관련한 상담 요청이 줄을 잇고 있습니다. 일명 준조합원으로 계약을 체결한 가입자인데, 계약을 해지할 수 있는지 법률 자문을 요청하는 내용인데요.
사연은 대부분 이렇습니다. 지역주택조합 아파트 홍보관에 방문했는데, 평당 가격이 주변 시세보다 저렴하고, 청약 통장이 필요 없다는 홍보관 직원의 설명에 조합원 가입계약을 체결하려고 했지만 조합원 자격 요건이 되지 않아 문제가 되지 않느냐고 물으니 홍보관 직원이 "임의세대로 계약 후 전매하거나 임의분양분을 받으면 된다"고 하여 망설임 끝에 계약을 맺은 것이죠.
그런데 가입 이후 알아보니 조합원 자격이 없는 이들은 지역주택조합에 가입할 수 없다는 것을 알게 되고, 이렇게 계약을 맺었다가 계약해지 등이 어려워 금전적 피해를 입은 일부 조합원들의 사연이 언론 매체 등을 통해 알려지자 해결 방안을 찾고자 하는 겁니다.
지역주택조합에 가입하는데 청약 통장은 필요 없지만 조합원 자격 요건을 갖춘 자만이 가입할 수 있습니다. 무주택자이거나 전용면적 85제곱미터 이하의 소형주택 1채만 소유한 세대주이어야 합니다. 세대원도 마찬가지죠.
만약 세대주가 소형주택 1채를 소유 중이라면 세대원들은 무주택자이어야 하고, 세대주가 무주택자면 세대원 가운데 1명만이 소형주택 1채를 소유했을 경우 지역주택조합에 가입할 수 있습니다.
또한 사업 예정지와 가입자의 거주지, 쉽게 말해 등본상 주소지와 지역이 같거나 인근 지역이어야 합니다. 이는 주택법에서 분류돼 있는데요. 이러한 조합원 자격은 조합설립 인가 신청일부터 입주 예정일까지 유지해야 합니다.
예를 들어, 경기도에서 지역주택조합 사업을 추진 중인 추진위원회가 2020년 3월 31일에 조합설립 인가를 신청했다면, 최소 2019년 9월 30일 이전부터 서울, 경기, 인천에 주소지를 둔 세대의 무주택 또는 소형주택 1채만 소유한 세대주가 아니라면 가입이 어렵습니다.
주택법 시행령 제21조 제1항제1호 (조합원의 자격)
① 주택조합이 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.
1. 지역주택조합 조합원 : 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람
가. 조합설립 인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정 방법 등을 고려해 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우) 하는지에 대하여 다음 어느 하나에 해당할 것
1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재돼 있지 않은 세대주의 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주일 것
2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것
나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조 제11호가 목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속해 거주해 온 사람일 것
1) 서울특별시, 인천광역시, 경기도
2) 대전광역시, 충청남도, 세종특별자치시
3) 충청북도
4) 광주광역시, 전라남도
5) 전라북도
6) 대구광역시, 경상북도
7) 부산광역시, 울산광역시, 경상남도
8) 강원도
9) 제주특별자치도
다시 이야기로 넘어가, 지역주택조합 임의세대는 주택조합의 업무를 대행하는 회사에서 급조한 명칭이라고 이해해도 무방합니다. 조합 가입자 수를 늘리기 위해 조합원 자격이 되지 않는 사람들까지 이른바 '준조합원'이라는 명목으로 가입을 종용하여 계약을 체결하는 겁니다. 가입 이후 피를 받아 전매하거나 임의분양 분을 받으면 된다고 설명하는데요.
결론부터 말하자면, 이는 법률 위반사항 입니다. 이렇게 체결된 계약은 유효하다고 보기 어렵습니다. 그래서 지역주택조합 임의세대 환불 가능한지 법률상담을 요청하는 분들이 많으시죠.
조합원 지위 양도와 같은 입주권 전매는 조합이 사업승인을 받고, 토지매입률이 100%이며, 조합 명의로 소유권 이전 등기를 마쳐야만 가능합니다. 이마저도 투기과열지구나 조정대상지역 등은 전매할 수 없습니다.
임의분양분 또한 잔여세대가 30세대 미만인 경우에나 할 수 있습니다. 그래서 이러한 문제로 계약해지를 주장하는 가입자들이 납입한 계약금 전액 반환을 요구하지만, 조합 측은 "법대로 하라"며 가입자 요구에 응하지 않는 경우가 다수입니다.
위에서 언급했다시피 준조합원이라는 명칭은 업무대행사에서 가입자를 끌어모으기 위해 자의적으로 만든 개념입니다. 나중에 이에 대해 책임을 물면 법대로 하라면서 책임을 회피하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 가입 희망자들은 본인이 조합원 자격 요건이 되는지 필히 체크해보셔야 합니다.
[지역주택조합 조합원 자격 관련 Q&A]
Q. 조합 설립인가 신청일 이후 거주지를 변경할 수 있을까요?
A. 네. 설립인가 신청일 이후에는 별도로 거주 지역에 대한 제한이 없습니다. 예를 들어, 서울에서 6개월 이상 거주하면서 설립인가를 신청한 경기 지역의 주택조합에 가입한 경우, 이후 거주지를 제주도로 옮겨도 조합원 자격에는 영향을 미치지는 않습니다. 다만, 세대주 자격은 입주 예정일까지 유지해야 합니다.
