지역주택조합 토지사용승낙서의 법적효력 및 양식은
지역주택조합 토지사용승낙서의 법적효력 및 양식은?
지역주택조합 사업을 진행하려면 그 절차에 따라 수순을 밟아야 합니다. 그래서 가장 먼저 주택조합 설립인가를 받아야 하는 건데요.
주택법 제32조제1항에 의거, 지역주택조합의 설립, 변경 또는 해산의 인가를 받으려면 인가신청서에 각 호의 구분에 따른 서류와 해당 주택건설대지의 100분의 80 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서를 첨부해 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.
그런데 여기서 말하는 토지사용승낙서란 무엇일까요?
지역주택조합 토지사용승낙서란 말 그대로 사업 부지로 고려 중인 토지의 지주들, 쉽게 말해 땅 주인들에게 토지를 사용해도 된다고 승락을 받은 것을 증명하는 서류입니다. 지주들로부터 토지 사용 동의서를 80%이상 받아야 지역주택조합을 설립할 수 있죠.
이 과정에서 일명 '알박기'를 하는 지주들이 있어 사업에 난항을 겪는 경우도 있습니다. '알박기'란 땅에 알을 박아놓고 그것이 황금알로 변하기를 기다리는 행위, 라는 뜻으로 쓰이는데요. 실질적인 뜻풀이는 개발 예정지의 땅 일부를 먼저 사들인 다음 사업자에게 고가로 되파는 부동산 투기 수법을 말합니다.
이렇게 알박기를 하는 지주들 때문에 지역주택조합 토지사용승낙서를 받아내는 것부터 난항을 겪는 곳들이 심심치 않게 있습니다.
■ 지역주택조합 토지사용승낙서의 법적효력은?
지역주택조합 측에서 홍보하기를 지주들로부터 토지사용승낙서를 80% 이상 확보했다며, 설립인가를 받고 사업을 진행하는 데 지체 없이 진행될 것이라고 한다면 지역주택조합 사기가 아닌지 의심해보는 것이 좋습니다.
토지사용승낙서는 토지매매계약서와 같은 법적효력이 없기 때문에 두 서류는 성격이 다르며, 승낙서를 받았다할지라도 토지를 무조건 사들일 수 있다는 보장은 없습니다.
단도직입적으로 말해 지역주택조합 토지사용승낙서의 법적효력은 거의 없다고 봐야 하죠. 그래서 토지를 매입하는 과정에서 사업이 지연되는 경우가 허다합니다.
■ 토지사용승낙서 양식은?
지역주택조합 토지사용승낙서 양식은 따로 정해진 것이 없습니다. 인터넷을 어느 정도 접한 분이시라면 온라인에서 토지사용승낙서 양식을 쉽게 다운 받아 사용하실 수 있을 겁니다.
만약 인터넷 사용이 어려운 분들이시라면 토지사용승낙서 양식에 대해 지자체 또는 부동산 등에 문의해보는 것도 하나의 방법일 수 있습니다.
Q. 주택조합설립인가 신청을 할 때 첨부해야 할 80% 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서 비율 산정 시 만약 공동으로 소유한 땅일 경우 그 소유자 전체로부터 지역주택조합 토지사용승낙서를 받아야 할까요?
▶ 해당 사업대지에 공유토지가 포함돼 있다면 그 지분율에 따라 토지승낙비율을 산정합니다.
Q. 지역주택조합설립인가 신청을 위해 토지사용승낙을 할 때 일부 토지가 가처분 결정돼 있다면 가처분권자의 승낙을 받아야 할까요?
▶ 해당 토지의 가처분권자의 승낙까지 얻도록 하고 있지는 않습니다.
■ 지역주택조합 토지사용승낙서 철회 가능 여부
지역주택조합 설립인가 전 토지소유주가 토지사용승낙 철회를 요청했을 때 주택건설대지에 대한 토지사용승낙 비율을 산정 시 이를 제외해야 하는지.
국토교통부 답변 ▼
지역주택조합 설립인가 신청시 토지사용승낙서를 제출하도록 하는 것은 주택조합설립인가권자가 향후 해당 주택조합 사업 추진에 중요한 사항인 주택건설대지에 대한 소유권 확보 가능 여부를 판단하기 위한 것이다.
토지사용승낙서의 철회의 효력에 대해선 인가권자가 해당 주택조합의 사업추진상황, 토지사용승낙서의 내용 및 철회 사유 등을 종합적으로 검토해 '민법' 등 관련 규정에 따라 판단해야 할 것으로 사료된다.
지금까지 지역주택조합 토지사용승낙서의 법적효력, 그리고 토지사용승낙서 양식에 대해 알아보았는데요.
지역주택조합 분쟁의 경우, 조합 측이 조합규약을 내밀며 탈퇴나 환불 등이 불가하다고 통보한다면 사실상 어떻게 대응을 해야 할지 까마득하실 겁니다.
법무법인 명경(서울)은 지역주택조합 분쟁을 전담하고 있는 전담변호사를 배치해 직접 일대일 상담을 진행해드리고 있습니다. 법률 전문가가 명쾌한 분쟁 해결 방안을 제시해드립니다.