올해 초 들려온 소식입니다. 지역주택조합 조합원들이 조합장을 주택법 위반 혐의로 경찰에 고소한 사실이 언론을 통해 공개됐습니다. 해당 조합의 비상대책위원회는 지난 연말 기자회견을 열고, 전체 조합원 1000세대의 추가분담금이 무려 500억원이 발생했다고 밝혔습니다. 이에 세대 당 적게는 8000만원, 많게는 1억원에 가까운 금액을 부담해야 한다고 주장했는데요.
비대위 측은 추가분담금이 발생한 원인이 조합 측에서 모든 지출 비용을 과하게 책정한 것이라고 지적했습니다. 그래서 조합장이 과도한 비용 지출과 관련돼 있는 것으로 보고 배임과 횡령 등의 혐의가 있는지 경찰의 철저한 수사를 촉구했습니다.
이에 업무대행사 측은 해명에 나섰습니다. 추가분담금은 정문고급화 등 특화공사비를 포함해 500억원이 아닌 약 470억원 정도라면서 말이죠. 500억원과 470억원의 차이를 크게 못 느끼겠지만, 이처럼 지역주택조합 사업은 추가분담금으로 인한 분쟁이 다분히 발생하고 있는 실정입니다. 그래서 지역주택조합 계약금 환불 받는 방법에 대해 묻는 조합원들의 상담 요청이 끊임 없이 이어지고 있다고 해도 과언이 아닙니다.
법무법인 명경 서울사무소에 사건을 위임한 의뢰인들의 피해 사례를 살펴보면, 지역주택조합에 가입했다가 조합 측의 과도한 추가분담금 요구와 사업 지연 등의 이유로 지역주택조합 아파트 탈퇴를 희망하는 분들이 대다수라고 볼 수 있습니다. 그러면서 지역주택조합 환불 받을 수 있는지 그 여부에 대해서도 많이들 묻곤 하십니다.
실제로 지역주택조합에 가입할 때 작성하는 가입계약서 또는 조합규약 등을 살펴보면 지역주택조합 탈퇴는 조합 측에서 허용을 해야 탈퇴가 가능하다는 취지의 문구가 기재돼 있습니다. 그래서 이러한 문구가 기재된 계약서에 사인을 하면 사실상 지역주택조합 가입 전의 상황으로 되돌리려면 많은 어려움이 따를 수밖에요.
특히 지역주택조합 사업이 어려워지면 조합 탈퇴는 더욱 힘들어질텐데요. 판례를 살펴봐도 이러한 문구가 조합에 일방적으로 유리하지만 약관규제법 위반은 아니라고 보고 있습니다. 그래서 지역주택조합 사업에 관심을 갖고 있거나 조합원이 되길 희망한다면, 가입 전에 더더욱 유의해야 합니다. 계약서를 세밀하고 꼼꼼하게, 업무대행사나 시공사, 조합 등에 문제가 있지는 않은지, 건설 부지는 제 시기에 마련될 수 있는지 등을 살펴보아야 합니다.
지역주택조합 사업을 통한 내 집 마련이 한두푼을 투자해서 되는 것이 아니란 건 모두가 알고 계실테죠. 이것저것 아껴가며 겨우 모은 목돈을, 사실상 전재산을 모두 투자해 사업에 참여하는 조합원이 대부분이라고 봐도 무방합니다.
□ 지역주택조합 사업은 리스크가 크다?
지주택 사업은 사업 중단 위험성이 있고, 사업이 지연되면 추가분담금이 발생할 확률이 높아집니다. 그래서 당초 예상했던 금액보다 더 많은 금액을 지불해야 하는 상황에 직면하게 되고, 매입 부담은 더욱 커지게 됩니다.
특히 지역주택조합 아파트의 경우에는 조합원들이 납입한 계약금 등으로 토지 매입부터 착공까지 모두 진행하는 사업이어서 중도금과 잔금을 분할 납부하는 일반 분양아파트와는 달리 착공 전에 지불하는 금액이 많은 편입니다.
더욱이 분양 대금과는 별도로 조합 운영에 따른 업무추진비를 지급해야 합니다. 이는 지역주택조합을 탈퇴할 때 환불 받을 수 없는 확률이 높습니다.
□ 지역주택조합 피해 조금이라도 줄이고 싶으면?
사업부지를 매입한 데 있어서 해당 땅을 조합이 확실하게 매입했는지 확인해보아야 합니다. 만약 이 부분이 확실하지 않다면 사업이 지연될 확률이 높습니다. 또한 사업 지연에 따른 추가분담금도 발생할 여지가 많습니다.
또 조합규약 등에 명시된 조합원 분양 금액에서 설계비, 인허가비, 감리비, 개발관련 부담금 등도 꼼꼼하게 살펴보시기 바랍니다. 추가분담금이 발생할 가능성을 보기 위함입니다.
주택을 지을 건설사가 안전한 곳인지도 확인하는 것이 좋습니다. 공사 중 부도가 난다거나 자금이 부족해 공사가 중단되면 그 피해에 대한 부담은 고스란히 조합원분들이 감당해야 하기 때문에, 이러한 우려는 없는지, 부실공사 위험성은 없는지 시공 능력도 체크해보아야 합니다.
아울러 대행사가 규정에 맞게 제대로된 조합원을 모집하는지, 조합원 확보가 얼마만큼 이루어졌는지도 확인해야 하고, 자금 관리를 하는 신탁사의 자금관리 상태도 체크하는 것이 좋습니다. 신탁사 신용, 재산 상태, 금융기관으로의 인가 등 하나하나 살펴보아야 혹시나 입을 수 있는 피해에서 벗어날 수 있겠죠?
■ 지역주택조합 계약금 환불 관련 상담 사례
****지역주택조합의 조합원인 A씨와 실제 상담을 진행한 사례를 소개해드리겠습니다.
안녕하세요. 지역주택조합 아파트를 분양 받기 위해 2년 전 조합에 가입했습니다. 조합설립 인가를 받아 놓은 상태였기 때문에 큰 의심 없이 가입계약서에 사인을 했습니다. 그런데 시간이 지나도 사업은 좀처럼 속도를 내지 못했습니다. 그래서 여기저기 물어물어 알아보니, 사업 부지를 매입하는 과정에서 토지 매입이 계획대로 되지 않아 사업이 지체되고 있었습니다. 사업이 지연되면서 추가분담금까지 발생한 상황이었습니다.
사업은 중단에 가까울 정도로 진행 되지 않고 있는데, 추가분담금을 내라고 하니 화가 많이 났습니다. 조합 가입 전에는 분명 사업은 문제 없이 진행될 것이고, 추가로 발생하는 비용도 없을 것이라고 호언장담했기에 믿고 가입했기 때문이죠.
차라리 이렇게 마음을 졸이고 있을 바엔 지역주택조합 계약을 해지하고 계약금을 환불 받고 싶습니다. 그런데 주위에서 지역주택조합 환불이나 탈퇴는 거의 불가능에 가깝다고 겁을 주더라고요.
조합에 가입한 뒤 제가 납부한 계약금이며 업무진행비 등은 돌려 받을 수 없는 건가요?
■ 법무법인 명경(서울) 지역주택조합 전담 김윤재 변호사의 답변
조합설립 인가까지 마쳤는데 토지를 매입하는 과정에서 난항이 있는 것으로 보여집니다. 상심이 크시겠어요. 시간이 지날수록 조합 측의 자금 사정은 더욱 나빠질 테고, 이에 따라 토지 소유주들과 원만한 협의를 이끌어내기란 쉽지 않을 겁니다. 소송으로 명도청구를 한다고 해도 이미 많은 시간과 비용이 소요됐기에 사업은 더 지연될 수도 있는 상황일 것으로 보여지는데요.
보통 지역주택조합에서 임의로 탈퇴하거나 투자금 전액을 환불 받기란 매우 어렵습니다. 하늘의 별 따기, 수준이라고 해도 과언이 아닙니다.
지역주택조합 사업은 국토교통부 표준규약에 따라 조합규약을 정하고 있습니다. 표준규약에는 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다'라고 명시돼 있고, 납입금 환불과 관련해 '탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해 조합원이 납입한 제납입금에서 소정의 기타분담금 및 위약금을 공제한 전액을 환불하며, 환불 시기는 조합원, 일반 분양자가 대체돼 조합원 분담금 등 납부금을 납부한 시기로 한다. 또한 이사회의 의결로써 공제할 기타분담금 및 환급 시기를 따로 정할 수 있다'고 규정하고 있습니다.
그래서 조합 측이 이러한 규정을 근거로 들며, 지역주택조합 계약금 환불이나 탈퇴를 불허하는 등 강경한 태도를 보이는 겁니다.
단, 지역주택조합 계약금 환불, 또는 계약해지 등 탈퇴가 불가능하다는 이야기는 아닙니다.
먼저 가입계약서의 조항들은 약관규제법에서 관장하는 약관에 해당합니다. 약관의 작성, 설명의무가 사업자에게 있고, 위 의무들을 이행하지 않은 경우 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다.
또 계약을 해제하면서 상당한 이유 없이 계약자에게 과중한 부담을 지게 한다거나 계약자에게 현저히 불리한 조항은 그 자체로 불공정하여 계약이 무효될 수도 있습니다.
다른 경우로는 계약을 체결할 당시에 조합원 모집율, 지주 작업 현황 등과 같은 내용을 허위로 광고해 기망 또는 착오가 있었다는 것이 증명된다면 민법에 의거, 지역주택조합 계약을 취소하거나 무효로 할 수도 있습니다.
이처럼 지역주택조합 계약을 무효로 만들 여지가 충분하다면 이를 근거로 납입금 반환 소송을 청구하면 됩니다. 지역주택조합 계약금 환불 받는 방법이죠. 이를 위해선 무엇보다 부동산 법률 전문가의 도움을 받아 가입계약서 또는 가입 당시 상황, 사업 진척도 등에 대해 면밀하게 검토해본 다음 대응책을 마련하는 것이 중요합니다.
더욱이 조합 가입 당시 업무대행사나 조합 측에서 추가분담금이 발생하지 않는다고 고지했고, 이를 증명할 수 있는 홍보 자료 등을 소지하고 있다면 사기 또는 착오에 의해 계약을 주장하여 지역주택조합 탈퇴는 물론 계약금 환불도 가능할 것으로 보입니다.
[법무법인 명경 서울사무소]
지역주택조합 탈퇴 및 계약금 환불 해결 & 진행 사례
서울 강서구 **동 지역주택조합 탈퇴 [완료]
서울 영등포구 ****지역주택조합 탈퇴 [완료]
서울 마포구 ***지역주택조합 탈퇴 [완료]
인천 서구 **동 지역주택조합 탈퇴 [완료]
대전 유성구 ******지역주택조합 탈퇴 [완료]
경남 양산시 **지역주택조합 탈퇴 [완료]
경기 화성시 ****지역주택조합 탈퇴 [완료]
인천 서구 **동 지역주택조합 탈퇴 [진행 중-단체]
전북 군산시 **동 ****지역주택조합 납입금 환불 [진행 중]
경기 화성시 **동 **지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
경남 김해시 ****지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
강원 원주시 **동 ******지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
경기 평택시 **지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
충남 아산시 *****지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
서울 양천구 ***지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
충남 천안시 *********지역주택조합 탈퇴 [진행 중]
경기 양평군 양평덕평지구지역주택조합 위약금 반환 [진행 중]
경기 파주시 운정서희스타힐스지역주택조합 탈퇴 [진행 중-단체]
