지역주택조합 탈퇴 환불 쉬워지는데 기존 조합원 구제는 나 몰라라?

 

 

이르면 내후년부터 지역주택조합 가입 신청자는 한 달 내에 청약 철회를 요구할 수 있습니다. 이에 따라 납부한 가입비 등 전액을 돌려받을 수 있게 되는데요. 그러나 최소 2021년 이후 가입자들에게 적용되는 사항으로, 선의의 피해를 입은 기존 조합원들을 구제하는 방안 모색은 여전히 오리무중입니다. 

 

이에 현 지역주택조합 탈퇴 환불을 요구하는 조합원들의 피해는 나 몰라라 하는 셈이 아니냐는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나오고 있습니다.

 

 

 

 

 

국토교통부는 최근 지역주택조합 제도를 개선하는 내용을 담은 주택법 일부 개정안이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다고 밝혔습니다. 지역주택조합은 당초 집이 없는 서민들이 치열한 분양 경쟁을 피하면서 조금이라도 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회를 주고자 1980년에 처음 제도화됐습니다. 2000년도에 들어서는 주택 수요를 늘리기 위해 소형주택(당시 전용면적 60제곱미터, 현 85제곱미터 이하) 한 채를 소유한 사람에게도 조합 가입의 기회를 주는 등 가입요건을 완화했습니다. 

 

지역주택조합 사업은 이러한 요건을 갖춘 지역민들이 조합을 설립해 공동으로 용지를 매입하고, 사업계획을 만들어 인가를 받고, 시공사를 선정해 착공한 뒤 준공하면 입주하는 방식으로 진행됩니다. 청약통장이 필요 없고, 조합원들이 공급 주체이다 보니 중간단계에서 투자되는 비용이나 홍보비 등을 절감할 수 있어 시세보다 저렴한 가격으로 신규 주택을 마련할 수 있다는 이점이 있습니다. 그러나 서민을 위한 주택조합제도라는 취지가 무색하게 주택조합원의 권익을 보호하는 법적, 제도적 장치가 허술해 피해 사례가 늘고 있습니다.

 

 

 

 

 

국민권익위원회에 따르면, 지난 2005년도에서 2015년 사이 설립인가 된 주택조합 가운데 준공 후 입주까지 성공한 지역주택조합은 겨우 20% 불과합니다. 반대로 해석하면 사업이 지체되거나 무산된 조합은 80%로 과반을 훨씬 웃도는 수준입니다. 이처럼 지역주택조합 사업은 성공 여부를 예측하기 힘든 만큼 여러 가지 문제점들이 나타나고 있습니다. 

 

먼저 주택조합 사업이 첫 발을 떼려면 추진위원회를 결성해야 합니다. 이어 사업부지 확보, 업무대행사 및 신탁회사와 시공사 선정 이후 입주하기까지 일련의 과정을 거쳐야 하는데, 사업 기간에 대한 법적 규제가 없어 사업을 진행하는 데만 상당한 시간이 소요됩니다. 실제 법무법인 명경(서울)에서 수임한 사건들만 봐도 조합 가입 후 수년이 넘도록 사업에 진척이 없어 조합 탈퇴와 함께 분납금을 돌려받고자 원하는 의뢰인이 대다수이죠. 

 

이처럼 사업 기간이 특정되지 않고 무한정하다 보니 사업 부지를 매입하는 과정에서 부지 값이 오르거나 설계 변경으로 공사비가 증가하는 경우가 다분합니다.이에 지역주택조합원들이 선납입한 계약금과는 별도로 부담해야 하는 추가분담금이 발생할 수밖에 없습니다. 이에 따른 조합과 조합원 간 다툼은 최근 들어 더욱 빈번히 일어나고 있습니다. 또한 장시간 큰돈이 움직이는 과정에서 각종 비리와 부정 사건이 발생하고 있습니다. 조합장의 배임이나 횡령, 시공사 선정 비리 등이 대표적인 예입니다. 

 

 

 

 

 

정부와 국회는 지역주택조합 관련 법률인 주택법 일부 개정안을 통과시켰습니다. 

 

- 지역주택조합 가입자가 원할 경우 가입비 등을 예치한 날로부터 30일 이내에 청약 철회를 요구할 수 있도록 규정했습니다. 이에 조합원을 공개 모집하는 모집 주체는 주택조합원들이 납부한 가입비 등 전액을 시행령에서 정하는 예치기관에 이스크로(escrow) 계좌로 자금을 예치했다가 가입자가 청약 철회 의사를 밝혔을 때는 납입금을 100% 환불해야 합니다. 

 

- 모집 주체가 청약 철회를 이유로 주택조합 탈퇴 환불을 요구한 가입자에게 위약금 또는 손해배상을 청구할 수 없습니다. 

 

- 조합의 발기인 또는 임원은 연간 자금운용 계획, 자금집행 실적 등의 자료를 정기적으로 매년 지자체에 제출해야 합니다. 

 

- 입주자 모집 승인을 신청한 다음 분양할 때 표시, 광고 사본을 관할 지자체에 제출해야 합니다. 위반 시 시정요구와 과태료가 부과됩니다. 

 

 

 

 

 

국토교통부 관계자는 "조합 측의 허위, 과장 광고로 가입자들이 계약 내용을 제대로 파악하지 못한 채 가입을 체결하면서 선의의 피해가 계속해서 발생하는 것을 차단하기 위한 조치"라고 설명했습니다. 이어 "계속해서 조합 가입 요건과 설립 기준을 대폭 강화하는 내용의 주택법 개정을 추진 중"이라고 덧붙였습니다. 

 

그런데 개정안에 따라 법적 보호를 받는 대상을 빨라야 내후년 수요자들입니다. 이 법이 이르면 연내 공포될 예정인데요. 개정 항목별 시행 시기는 공포 후 6개월에서 1년 뒤 최초 조합원 모집 신고를 하는 경우부터 적용되기 때문입니다. 관련 법률 전문가들은 이미 선의의 피해를 입은 기존 사업의 조합원들을 배제한 규정은 '허울 좋은 개정안'이라고 지적했습니다. 

 

 

 

 

 

부동산 전문 로펌 법무법인 명경(서울)은 "현재까지도 조합 또는 업무대행사 측의 기망으로 가입계약을 체결해 금전적 피해를 입은 조합원들의 사례를 끊임없이 접하고 있다"며 "그런데 가입 주의만 당부할 뿐 이들을 구제하는 법적 보호장치는 여전히 마련되지 않아 씁쓸하다"고 말했습니다. 

 

명경의 변호사는 현재 주택조합원 계약해지(탈퇴)와 납입금 반환 등을 돕는 데 주력하고 있습니다. 조합 탈퇴와 계약금 환불 등을 고려 중인 조합원분들에게 "모집 주체가 사업계획 승인이 나기 전에 동, 호수를 확정해 계약을 체결한다거나 조합 자격이 충족되지 않는데 가입계약을 종용한 경우 , 또 토지 매입 확보율을 속이는 등의 기망이 있었다면 내용증명만으로도 탈퇴를 할 수 있다"고 조언하며 "법률 전문가로서 지역주택조합원 권익 보호를 위해 힘쓰고 있는 만큼 기존 피해 주택 조합원들을 도울 수 있는 방안을 계속해서 모색해나가겠다"고 말했습니다.