지역주택조합 절차 매도청구권 행사 시 토지주라면

어느날 갑자기 조합원 아파트를 짓는데 내가 소유한 땅이 해당 사업부지에 포함되었으니 팔라고, 만약에 팔지 않는다면 매도청구소송을 통해 강제로 취득하겠다는 통보를 받게 되셨나요? 마른하늘에 날벼락처럼 갑작스럽게 듣게된 말에 이리저리 알아보니 주택법상 매도를 청구하는것이 가능하다고 규정되어 있다는 이야기에 놀라셨을텐데요. 

 

이는 소위 강제수용이라고 말합니다. 만약 이것이 사실이라면 토지주 입장에서는 납득하기 어려운 일일 텐데요. 나라에서 시행하는 공익사업도 아니고 건설회사가 아파트를 지어 분양을 하는 것인데 왜 내 땅을 강제로 취득해 가는지 헌법 위반은 아닌지 억울할 것입니다. 그래서 오늘은 사업승인을 위해 지역주택조합 절차 매도청구권 행사를 통보 받았을 경우 토지주분들은 어떻게 대응할 수 있을지 알아보려 합니다.

 

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​지주택아파트 사업을 진행하기 위해서 가장 먼저 진행해야 할 일은 무엇일까요? 바로 사업부지의 소유권을 확보하는 것입니다. 아파트를 지을 땅이 있어야 조합원들을 모집하고, 공사도 진행할 수 있기 때문이죠.

 

이를 위해 현 주택법에는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 조합을 설립하기 위해서는 토지 소유주들로부터 해당 사업부지 토지에 대한 사용 동의를 받도록 규정했죠. 해당 사업지 대지면적의 80%이상의 토지사용권원을 확보하고 15%이상의 토지소유권을 확보해야합니다. 예를들어 만약 지주택 사업 부지의 소유주가 10명이라고 한다면 최소 8명으로부터 '조합에 땅을 매입하겠다'라는 동의서를 받아야 한다는 것입니다.

 

그리고 지역주택조합 절차에 따라 사업승인을 받아 본격적인 사업 시행을 위해선 사업을 진행할 토지를 95% 이상 매입한 상태여야 합니다. 나머지 5% 매입은 토지소유주들이 동의하지 않더라도 매도.청구를 통해 땅을 매입할 수 있기 때문이죠. 이 잔여 5%의 토지주분이실 경우에 오늘 포스팅을 주의깊게 살펴보시고 대책을 생각해보시기 바랍니다.

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▶ 매도청구란?

 

이는 당사자간 협의를 하고 협의가 성립하지 않으면 법원에 매도를 청구하는 소송을 제기하여 법원 판결에 의하여 소유권을 강제로 취득하는 제도입니다. 다시말하면 지역주택조합 절차 상 매도청구권은 조합 설립에 동의하지 않은 토지주 등에게 일정한 절차를 거친 뒤 토지 소유권을 사업시행자에게 매도할 것을 청구할 수 있는 권리를 말하는 것입니다. 이는 개발 예정지의 땅 일부를 먼저 사들여 사업자에게 비싼 가격에 되파는 부동산 투기 수법인 '알박기' 행위를 차단하기 위함입니다.

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간략하게 설명하면, 남이 소유하고 있는 사업부지 내 땅이나 건물 등 부동산을 사업시행자에게 팔으라고 청구할 수 있는 권리입니다. 강제성을 띄고 있기 때문에 토지주의 재산권을 침해한다는 주장도 제기되는 부분이죠. 하지만 대법원에서는 이에 대해 다음과 같이 판시해 해당 조항의 합법성을 설명합니다.

 

주택법이 주택건설사업계획승인을 얻은 사업주체에게 주택건설사업에 필요한 대지를 그 소유자로부터 매수할 수 있게 하는 매,도,청구권을 부여한 것은 주택의 건설·공급을 통하여 국민의 주거안정과 주거수준의 향상이라는 공익을 달성하기 위하여 사업주체로 하여금 그 대지 소유자의 의사에 반하여 그 재산권을 박탈할 수 있도록 특별히 규정한 것이므로 그 실질이 헌법 제23조 제3항의 공공수용과 같다고 볼 수 있다.

대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다12453 판결

 

 

 

지역주택조합 절차 상 사업승인을 받기 위해 사업부지 내 토지 매입을 95% 이상 완료했지만, 나머지 5%의 토지 매입이 어려워 사업에 난항을 겪게 되면 그 피해는 고스란히 조합원들이 지게 되는데요.  그렇기 때문에 지주택과 같은 소규모 주택건설사업에도 매도청구를 할 수 있도록 법으로 규정하고 있는 것입니다.

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주택법에 따르면, 무주택 조합원들로 구성된 민간 조합인 지역주택조합이 주택건설사업을 추진하는 과정에서 해당 사업부지의  95% 이상을 매입하면 나머지 땅에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 권한을 부여하고 있는데요. 일부 토지 소유주들이 무리하게 매수대금을 요구해 지주택 사업이 중단되는 등의 사례를 막기 위함입니다.

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▶ 매도청구, 무조건 불리한 것일까?

 

지역주택조합 절차 상 사업계획승인을 받기 위해서는 가장 먼저 95% 이상의 사업부지를 매입한 상태를 충족해야 하는데, 사실상 건축을 진행하기 위해서는 토지 전부를 매입해야 합니다. 그렇기에 토지를 95% 확보한 상태에서 나머지 5%에 대해 강제적으로 땅을 팔라고 청구할 수 있는 권한이 바로 지역주택조합 매도청구권입니다.

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이 과정에서 토지 소유주분들께서 내 땅을 강제로 빼앗기게 생겼는데 자신들이 큰 손해를 입는 것 아닌지 많은 걱정을 하실 것입니다.

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매도청구권은 토지 소유주들로부터 땅을 싼 값에 빼앗으려는 의도가 아니라, 소송을 제기함에 따라 법원에서 주변 시세를 고려해 토지 감정을 하여 산정한 금액으로 보상을 하게 됩니다. 그래서 무조건 손해를 보는 것 만은 아닙니다. 하지만 그럼에도 불구하고  보상금액으로는 다른 곳으로 이주할 수 없는 상황에서 본인의 생활터전을 빼앗긴다는 점에 불안을 느끼시고, 현상태를 계속 유지하고 싶으신 분들도 많을 것입니다.  그런분들은 어떻게 대응하면 좋을까요?

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▶ 토지소유자의 대응방법은?

 

이러한 지역주택조합 매도청구권은 언제나 행사할 수 있는 것일까요? 결론부터 말하자면, 그렇지 않습니다. 주택법에 따르면 사업추진부지의 토지소유권을 95% 확보하지 못한 경우에는, 토지주들이 10년 이상 사업부지에 거주한 경우 매도청구권을 행사할 수 없습니다. 이때, 토지주가 직계존속이나 직계비속, 배우자 등으로부터 해당 토지를 상속 받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다는 점을 주의하세요.

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단, 토지가 95% 이상 확보된 경우에는 이러한 조건 없이 무조건 매수청구를 할 수 있습니다. 이때 사용권한확보가 아닌 95%이상의 소유권을 확보해야 하는 것임을 주의하세요. 이처럼 사업부지가 95% 이상 확보된 상황이 아닐 경우, 소유주들로부터 토지를 강제 매수할 수 있는 권리가 없어 토지 소유주들이 요구하는 바를 그대로 들어줘야 하는 상황에 직면할 수밖에 없는데요.  이럴 경우에는 바로 부르는 게 값이 되는 것이죠. 이를 악용해 알박기를 하는 투자자들도 있습니다.

 

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그렇기에 사업을 진행하기 위해 땅 주인들의 요구(예를 들어 토지 매입가 증액 등)를 모두 수용하면 자연스럽게 사업비는 오르고, 그만큼 조합원들이 금액적으로 부담해야하는 부분도 오르게 됩니다. 조합 가입 초반에 지불한 납입금 외의 추가분담금이 발생할 여지가 매우 높아지는 것이죠.

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또한 청구기간이 법적으로 정해져 있기 때문에 이 시기를 놓치면 매도청구권을 행사할 수 없습니다. 게다가 소송의 경우 통상적으로 협의기간 3개월을 포함해 약 7~10개월 정도가 소요되고 있기 때문에 조합측에서는 협의를 통해 조금이나마 사업 기간을 단축하고자 할 것입니다.

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따라서 만일 원하지 않는 매도 청구를 당하신 경우에는 위에서 설명한 요건들을 잘 이용하고, 기간 등을 적절히 활용해 협의를 원하는 조합상황을 이용하시면 협상에 도움이 되겠죠. 그렇기 위해서는 사업지구의 소유권 확보여부 내지는 사용권원의 확보 상황이 어느정도인지 분석해 대처한다면 상당한 협상력을 가질 수 있을 것입니다.

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✔ 청구자체를 무력화하기

 

사업계획승인 취소소송을 별도록 제기해 승소하고 그 승소판결문을 매도,청구소송에 제출하거나 또는 청구소송 자체에서 사업계획승인에 하자가 있고 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 주장, 입증하는 방법이 있습니다. 대표적으로 토지 소유권을 95% 이상 확보하지 못한 사실을 입증하면 매도를 청구하는 것이 불가한 것이죠.

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✔ 시가에 따라 보상받기

 

지주택 사업승인을 위한 매도청구소송을 당하면 보상 가격이 얼마인지가 재판의 핵심쟁점인데요. 흔히 시가라고 하는 것은 법원이 감정평가사를 선정해 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정합니다. 다만, 판례에 따르면 이러한 시가는 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 시가로 정하게 되어 있습니다.

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시가는 매매계약체결의제일, 다시말하면 매도를 청구하는 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이 기준으로 정해지는 데요. 따라서 시가로 받기 원하는 소유자라면 소장을 받은 날 즉시 대응을 하는 것이 중요합니다. 감정인 선정절차부터 철저히 준비해야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있기 때문입니다. 이를 위해서는 부동산 전문 변호사를 선임하는 것이 좋은 방법입니다.

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아는 만큼 보인다라는 말이 있습니다. 일반인에 눈에는 놓치기 쉬운 부분들이라도 전문가가 살펴본다면 다른 결과를 이끌어낼 수 있는 것이죠.  만약 지역주택조합 가입을 고려 중이거나 조합 가입으로 재산상 피해나 문제가 발생한 경우 법률적 해결 방안을 고려 중이시라면 법률 전문가와 상담하시는 것을 추천드립니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산전문 인증을 받은 로펌으로 지역주택조합전담팀을 운영하고 있습니다. 사건해결을 위해 배치된 변호사와 1:1로 직접 상담하시고 해결방안을 찾아보세요!

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