조합원 아파트 장단점 알아보자

'역세권 아파트 평단 천만원. 시세차익 3억원!'

 

많은 분들이 위와 같은 문구를 보고 설마하면서도 혹시나 내가 부동산로또의 주인공이 될 수 있지 않을까 하는 기대를 품고 모델하우스를 방문하게 됩니다. 막상 방문한 모델하우스는 일반 분양 아파트 사무실처럼 내부도 고급스러운데요. 설명을 들어보니 청약통장도 필요없고, 분양권 전매도 가능하다고 하죠. 천만 원 만 내면 되는데 중도금을 모두 무이자로 대출해주겠다고 합니다. 로얄층은 다 나갔고 저층 일부만이 남았다는 직원에 말에 마음이 조급해져 어느새 자세한 내용은 파악하지 못한채로 선뜻 계약금을 내고 계약서에 서명날인하게 됩니다.

 

그저 조합말만 신뢰하고 기다리다가 한참 지나서야 무엇인가 이상함을 느껴 이리저리 알아보니 뭔가 잘못된 것 같다는 생각에 변호사를 찾아가게 됩니다. 저희 법무법인 명경 서울에도 지역주택조합에서 탈퇴하고자 하는 분들의 문의가 끊이지 않고 있는데요. 정부의 부동산 규제로 인해 분양 시장이 날로 어려워지고 있기 때문에 해당 사업의 장점만 보고 가입계약을 맺었다가 문제가 발생하자 급히 상담을 원하시는 분들이 대다수입니다. 지주택사업은 한 번 가입을 하면 탈퇴 및 납입금 환불이 쉽지 않기 때문에 냉정하게 따져 신중히 결정해야 합니다.

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여러가지 문제점을 안고 있음에도 불구하고 위험성을 인지하지 못하여 피해를 입으시는 사례가 계속 발생하고 있어 오늘 포스팅을 통해 조합원 아파트 장단점은 무엇인지 알아보는 시간을 갖겠습니다!

 

 

조합원아파트 장점이 뭘까?

 

조합아파트제도는 무주택자인 서민의 내집 마련을 위해 1977년에 탄생했습니다. 일정 지역에 거주하는 주민이 한데 모여 스스로의 힘으로 공동주택을 만드는 것인데요. 메이저 건설사와 경쟁이 힘든 중견 건설사 등이 참여하게 되죠. 지역주택조합의 가장 큰 장점이라면 일반분양 주택보다 가격이 저렴하고 주택청약통장도 필요없으며 청약 경쟁순위도 관계없다는 것일텐데요.

 

또한, 조합원들은 출발 단계에서부터 신축할 아파트에 본인이 원하는 동, 호수를 특정해 분양받을 수도 있습니다. 게다가 보통 이런 건물은 상권이 형성된 상업용지나 단독주택 등의 저층건물이 많은 구역에 건설되기 때문에 지하철역과 같은 교통편이 편리할 가능성이 높고 대형마트 등과 같은 편의시설이 형성되어 입지조건이 좋은 경우가 대다수입니다.

 

하이리스크 하이리턴이라고 사업이 차질없이 진행되어 입주할 수만 있다면 일반 분양 아파트보다 훨씬 저렴한 값으로 내 집을 마련하게 되는 것이기 때문에 위험을 부담하시는 분들도 많습니다. 하지만 해당 사업에 대해 제대로 알지 못한채로 장점만 보고 달려들다가는 큰 낭패를 볼수도 있어 주의하셔야 합니다. 즉, 조합원아파트 장단점을 두루 살펴 제도에 대해 명확히 알고 그 후 판단을 하셔야 합니다.

 

 

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조합원아파트 단점은 무엇일까?

 

주택조합사업은 같은 도시나 군 지역의 일정기간이상 거주한 사람들이 모여서 사업의 주체가 된다고 앞에서 말씀드렸습니다. 일반인들이 어떻게 아파트단지를 짓게되는 것일까요? 이렇게 모인 조합원들이 해당 사업부지의 땅주인들을 설득해서 개발에 필요한 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원들이 모은 돈으로 아파트를 짓는 것이죠.

 

이는 조합원 아파트 장단점인데요. 결국 사업 추진 과정에서 발생하는 투자금 및 대행비 등을 포함한 모든 책임을 조합원이 지게 됩니다. 설사 땅을 전부 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고 아예 허가를 통과하지 못할 수도 있는데요. 이처럼 사업의 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫓아낼 수 밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들에게 돌려준만큼의 계약금은 추가로 부담해야하죠.

 

 

 

하지만 가장 큰 문제는 사업진행 과정 중 문제가 발생하더라도 시행사나 시공사에 책임을 물을 수 없다는 것도 중요한 사항이죠. 더군다나 일단 조합에 조합원으로 가입한 경우에는 탈퇴가 매우 어렵습니다. 탈퇴과정에서 필연적으로 금전적인 손해를 보게 되는데요. 설사 사업도중에 시공사가 교체되더라도 법의 보호를 받기도 힘듭니다.

 

또한, 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생하며, 조합 운영이 투명하지 않아 비리가 끊이지 않아 많은 주택조합에서 소송이 끊임없이 제기되고 있는 것이 현실입니다.

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1) 사업의 시작과 끝을 알 수 없음

 

조합원아파트 단점은 사업이 언제 시작되고 언제 끝날지 예상할 수 없다는 것입니다.  사업과정에서부터 불신의 씨앗이 싹틀수 밖에 없는 구조인데요. 피해조합원들의 이야기를 들어보면 대부분 분양사나 홍보대행사에서 진행하는 광고를 보고 혹해 계약을 맺기 때문입니다. 지역조합 주택홍보관에서 하는 광고에는 온통 장점들만 있어보이기 때문에 올바른 선택인지에 대해 정확히 살피지 못하고 실수를 하게 되는 것이죠.  홍보관에서는 교묘한 말로 '분양가가 저렴하다, 동과 호수를 지정할 수 있다, 입주시기나 완공시기는 없이 착공예정시기만을 적어두고, 토지매입이 완료되지도 않았음에도 불구하고 허위로 과장되게 광고'하여 조합원 모집률만 채우는 것이지만 일반인들은 이를 구별하기 쉽지 않아 피해를 입게 되는 것입니다.

 

중요한것은 이 사업의 실제 성공률이 20%정도라는 것입니다. 이렇게 성공확률이 적은 이유는 사업이 순조롭게 이행될 수 없는 구조 때문인데요. 사업을 시작하고 완공해 입주하기 까지 굉장히 많은 시간이 들게 되는데 이 과정에서 많은 사업이 무산되어 버리곤 합니다.

 

 

 

해당 사업 추진을 위해 조합을 설립하려면 사업 예정부지의 80%이상의 토지사용승낙서가 필요합니다. 또한, 이와 별도로 토지소유권을 15%이상 확보해야 합니다. 이렇게 사업승낙을 받은 뒤에 사업계획 승인 신청을 받기 위해서는 토지소유권 확보율이 95%이상이어야 합니다. 또한, 창립총회 회의록을 서면으로 제출하고, 조합장선출에 동의한다는 서류도 필요합니다.

 

거기에 조합원 명부, 사업계획서도 첨부해 시장 등에게 제출해야 하고, 만약에 사업진행도중 변경사항이 생긴다면 관련 서류와 자료들을 다시 제출해야 합니다.

 

지주택사업이 무조건 성공할 수 없으니 절대 가입하면 안된다라고 말하는 것은 아니지만 절차등의 복잡함과 조합측의 불투명성 등의 문제가 많이 발생하는 만큼 사업기간의 장기화, 그에 따른 조합 해산 등의 위험이 도사리고 있는 것은 분명합니다. 따라서 혹시나 조합원 가입을 고민중이시라면 반드시 주의깊게 조합의 상황을 살펴본 후 가입하셔야 합니다.

 

 

 

2) 추가분담금의 발생 가능성이 높음

 

사업을 진행할 예정부지의 토지를 매입하거나 사업계획승인, 시공사계약 등이 100% 진행되지 않은 상태에서 조합원을 모집하여 사업을 추진하는 경우 분양 가격이 불투명합니다. 시간이 지날 수록 땅 값은 계속 오르고 토지 매입비도 덩달아 상승할 수 밖에 없는데요. 이렇게 사업 지연 또는 토지주가 매매약속을 깨는 등의 이유로 토지가격이나 시공비 등 사업비가 증가하면 조합측에서 추가분담금 납입을 요구하게 되는데요. 조합원들은 당초에 세워 둔 예금지출계획에서 추가적으로 돈을 더 지불해야만 하는 것이죠. 이 납입금을 2회이상 연체하면 조합원 자격을 상실하게 되기 때문에 울며 겨자먹기로 추가 납입금을 지불 할 수 밖에 없습니다.

 

그런데 토지주들을 설득해 땅을 팔게 일일히 설득하는 등의 과정을 겪다보면 사업이 제대로 진행되지 않아 무산되기도 합니다. 사업이 무산되면 모든 충격은 조합원들이 부담하게 되고 처음 납입한 계약금에 중도금, 분납금 등을 반환받지 못하는 경우가 많다는 것이 조합원아파트 단점입니다.

 

만약, 조합측에서 과도한 추가분담금을 요구한다면 조합원분들은 조합 측에 연간 운용 계획서, 월별 자금 입출금 명세서, 월별 공사진행상황 등 사업 관련 자료들을 공개를 청구할 수 있습니다. 주택법에 따라 조합원이라면 누구나 정보공개청구권을 통해 임원이나 발기인에게 정보공개 가처분소송을 진행할 수 있기 때문입니다.

 

 

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3) 탈퇴 및 환불이 힘듦

 

조합원아파트 단점은 탈퇴 및 환불이 힘들다는 것인데요. 보통 일반적으로 조합은 조합 규약 내에 임의적으로 탈퇴하는 것을 불허하고 있는 경우가 대부분입니다. 즉, 단순한 변심, 사업 지연, 조합비 추가 발생 등을 원인으로 탈퇴하는 것은 불가능합니다. 이러한 이유로는 계약해지가 불가능하니 자연히 환불 역시 결코 쉽지 않습니다. 주택법 개정을 통해 조합 가입 후 한달 내에 가입을 철회하면 가입비를 돌려받을 수 있다는 내용이 추가(12월부터 적용)되었지만 사업이 진행되면서 추가로 낸 분담금은 해당 반환 기준에 부합하지 않아 여전히 금전적인 손해를 부담할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.

 

이럴경우 조합측에 어떠한 잘못이나 과실이 있다는 점을 원인으로 해, 그에 대한 책임을 물으면서 탈퇴 및 납입금의 환불을 청구해야 하는데 모든 입증책임은 조합원이 지게 되어있습니다. 어려운 점은 조합의 귀책사유를 조합원이 직접 증명해야 한다는 것입니다. 하지만, 조합이나 추진위원회는 이미 자신들을 보호할 계약서를 갖고 있기 때문에 일반인이 혼자서 조합과 싸우는 것은 쉽지 않고, 판례도 조합에 유리하게 내려지는 경우가 많습니다.

 

 

 

피해를 예방하려면?

 

​이런 조합원 아파트 단점과 문제점들 때문에 조합과 조합원간의 분쟁도 끊임없이 이어지고 있는데요. 일반적으로 조합주택방식으로 비교적 빠른 기간 안에 일반분양에 성공한 사업지의 경우 3가지 요인을 갖추고 있는데요. 토지확보, 사업인허가, 조합원 모집의 과정이 모두 수월했다는 것입니다. 그렇기 때문에 조합원 계약을 체결하기 전 조합규약, 조합주택 계약서 등을 면밀하게 살펴보시는 것이 좋습니다.

 

조합 가입 시에는 ① 부지 확보가 제대로 되었는지 ② 추가 비용이 발생할 가능성과 그 경우 조합원이 부담하여야 할 금액은 어느 정도인지 ③ 지구단위계획결정 및 사업계획승인을 받을 수 있을 것인지 ④ 신뢰할 수 있는 시공사에 의해 아파트가 완공될 수 있을 것인 것 등을 모두 고려하여야 합니다.

 

많은 노력에도 불구하고 지주택사업은 성공 가능성이 높지 않고, 실패할 경우 이미 투입한 비용을 회수하기가 어렵기 때문에 신중한 선택과 판단이 필요합니다.

 

 

 

■■■ 법무법인 명경 서울과 상담하세요!

 

오늘은 조합원 아파트 장단점에 대해서 살펴보았는데요! 상담을 원하시는 분들의 이야기를 들어보면 위와 같은 문제점을 모른채로 저렴한 분양가격만을 보고 현혹돼 덜컥 가입계약을 맺었다가 뒤늦게 후회하시는 경우가 대부분 입니다.

 

조합원이 되신 분들 중에서도 조금만 더 기다리면 완공되어 입주할 수 있지 않을까하는 기대에, 그리고 소송을 해도 돈을 돌려받기 쉽지 않을 것 같다는 이야기에 억지로 조합원 자격을 유지하시는 분들이 많을 것입니다. 하지만 시간이 지날수록 조합에서 탈퇴하기는 어렵습니다. 마음을 먹은 순간 실행으로 옮기셔야 조금이라도 금전적인 피해를 줄일 수 있을 것입니다.

 

물론 소송의 과정은 험난하겠지만, 조합 측의 허위 광고사실로 인한 사기로 체결 된 계약임을 입증하면 탈퇴와 환불을 받을 가능성이 있습니다. 조합원 아파트 장단점을 잘 살피신 후 탈퇴를 해야겠다는 생각이 드시면 부동산 전문으로 관련 사건에 있어 많은 경험을 가진 법률전문가와 상담하시는 것이 좋습니다. 저희 법무법인 명경 서울은 부동산전문 로펌으로 지역주택조합팀을 운영하고 있습니다. 사건해결을 위해 전담변호사를 배치해 상담을 진행하고 있으니 분쟁에 휩싸여 도움이 필요하시다면 상담받아보세요!