지역주택조합 임의세대 환불 해결사례

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오늘은 명경에서 해결한 지역주택조합 환불 임의세대 가입이었던 사건을 소개해보려 합니다. 주택조합아파트와 관련해 많은 문제들이 계속해서 보도되고 있는데요. '아파트 공동구매'라 불리는 지역주택조합은 무주택자들이 조합을 꾸려 토지를 사들이고, 시공사를 정해 아파트를 건축하는 방식으로 진행되는 사업입니다. 쉽게 말하자면 조합이 시행사에 이름을 올리고 시공사와 협력하는 방식입니다.

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그러나 조합원아파트 사업은 조합원이 금액을 모두 부담하는 사업이어서 조합원 탈퇴, 납입금 환불 등이 쉽지 않고, 해약할 때는 재산상 큰 손해를 입게 되는 경우가 허다합니다. 또한, 실체를 알 수 없는 임의단체의 조합원 모집 행위 혹은 허위 또는 과장광고로 인해 재산상 피해를 입은 조합원분들도 많습니다.

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게다가 지주택 조합원 자격이 되지 않는 자격 미달자에게 조합 가입을 유도해 재산상 피해를 입은 분들의 지역주택조합 환불을 위한 법적 분쟁도 늘고 있습니다. 이는 조합 측이 임의세대 또는 준조합원으로 가입이 가능하다며 계약을 유도한다거나 가입 당시 자격이 되지 않는다는 사실을 고지하지 않은 채로 계약을 진행해 피해가 발생한 것인데요.

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◈ 조합원 가입 위한 자격요건은

만 19세 이상의 세대주가 무주택 또는 1주택을 유지해야 합니다.

​1. 1주택이란 전용면적 85㎡ 이하의 주택만을 인정 (분양권 포함)

2. 조합설립인가 신청일 기준 이전 해당 지역에 6개월 이상 거주 (투기과열지구 : 1년전)

 

주의할 점은 위의 조건을 ‘모두’ 만족시켜야만 가능한데요.  가입 당시에는 조합원 자격이 적격이었으나 해당 자격을 입주 가능일까지 유지하지 못하는 경우 부적격통보로 조합에서 탈퇴하게 되는 경우도 많습니다. 

 

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특히 1번 조건에는 분양권 뿐만 아니라 청약당첨도 포함되는 것으로 함부로 청약을 하셔도 안 됩니다. 이는 세대주 뿐만 아니라 세대원 역시 마찬가지인데요. 예를 들어 세대주인 1주택자인 아버지가 조합원가입을 하면 세대원으로 있는 어머니와 자녀들 모두 해당 사업이 끝날 때까지 주택을 소유하면 안 되는 것입니다.

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이를 위해 사업의 중간 중간 전산조회를 통해 확인하게 되는데요. 설립인가시, 사업승인시, 입주시 3번 조합원 자격조회를 하게 됩니다. 이렇게 걸러지게 되면 자격상실 통보가 가게 되는데 문제는 조합원 적격심사에서 걸러지지 않아 뒤늦게 발견되는 경우가 있다는 것입니다.  

 

게다가 종종 업무대행사 직원들이 분양실적을 채우기 위해 조합원 부적격자임을 알고 있음에도 이를 무시하고 조합원으로 가입시키는 경우가 있어 많은 문제가 발생하고 있는데요.

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이렇게 조합원 자격요건이 안되는데 가입한 경우나 중간에 자격조건을 상실하게 되는 경우를 부적격 계약 또는 임의 세대 계약이라고 합니다. 보통 1) 계약 시 임의 세대 조건으로 계약하거나 2) 계약 시 임의 세대로 분류되지 않은 채 계약하는 두 가지 케이스가 있습니다.

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오늘은 그 중 첫 번째 케이스에 대해서 이야기 해보려 합니다. 저희 명경 서울사무소에도 은평구 지역주택조합 임의세대로 계약했다 탈퇴를 위해 도움을 청하신 의뢰인이 있는데요. 명경에서 해당 조합의 추진위원회 측과 협의를 통해 지역주택조합 환불에 성공한 사건입니다.

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▶ 지역주택조합 임의세대 가입을 종용당한 의뢰인

의뢰인은 2020년 5월 경 은평구 지역주택조합 추진위원회와 아파트 동·호수를 특정해 조합원가입계약을 체결합니다. 하지만 의뢰인은 세대주가 된 지 한 달 정도 된 사람으로 지역주택조합에 가입할 수 있는 조합원 자격요건을 갖추지 못한 자였습니다.

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이에 관해 가입 전 미리 조합 쪽에 계약을 할 수 없는 것이 아니냐고 문의하였지만, 홍보관의 직원은 임의세대로 계약을 맺으면 된다고 합니다. 시간이 지나고 나서 임의,세대로는 가입할 수 없다는 사실을 알게 된 의뢰인은 홍보관에 찾아가 계약 해지와 계약금 환불을 요구했습니다.

 

하지만 은평구 조합아파트 측은 조합원자격 해당 여부에 대해 가입 이전에 알아보지 않은 것은 의뢰인의 과실이니 계약해지를 해줄 수 없고, 환불은 더더욱 해줄 수 없다며 의뢰인의 요청을 거절했습니다. 이에 의뢰인은 명경 서울사무소에 계약금을 돌려받을 수 있게 도와달라고 요청하셨습니다.

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▶ 지역주택조합 임의세대 형태로 모집하는 행위 : 주택법 위반

조합원 지위 양도, 그러니까 입주권 전매는 조합이 사업승인을 받고, 토지매입률이 100%이며, 조합 명의로 소유권 이전 등기를 마쳐야만 가능합니다. 이 마저도 투기과열지구나 조정대상지역 등은 전매를 할 수 없습니다. 그리고 임의분양도 잔여세대가 30세대 미만인 경우에나 할 수 있습니다.

 

결국, 지역주택조합 임의세대 가입은 정확히 말하자면 조합원이라고 볼 수 없습니다. 조합원은 아니지만 조합에 가입한 것이기 때문에 준조합원이라고 불리기도 하는데요.  지주택사업을 추진하면서 사업 승인 후  30세대 미만의 임의로 분양가능한 세대를 만들어놓게 되는데,  조합원모집률을 채우기 위해 조합원자격이 안되는 사람들의 가입을 받기 위해 편법적으로 임의세대에 편입시키는 것이죠.

 

 

 

◈ 지역주택조합 환불, 내용증명 통해 성공!

 

지주택 임의세대 가입은 동·호수 지정을 할 수 없는 것은 별론으로 하고, 조합 측에서 해당 계약자가 조합원 자격이 안 된다는 것을 알면서도 가입계약을 진행했다는 점을 증명한다면 환불이 가능합니다. 만약, 조합에서 환불을 거절한다면 내용증명을 보내고 구청에 정보공개청구를 하는 등 법률적 대응을 적극적으로 하면  압박을 느껴 협의에 응하는 곳도 많습니다.

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이번 사례에서 의뢰인의 경우 주거전용면적 85제곱미터 이상의 주택을 한 채 소유하고 있는 상태였는데요. 은평구 의 경우 투기과열지구이기 때문에 설립인가 신청일 1년 전부터 세대주 요건을 갖춰야 했는데 조합 쪽에서는 이러한 사실을 알면서도 의뢰인을 조합에 가입시킨 귀책이 있는 것이죠.

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지역주택조합 환불 임의세대 가입 관련 판례 

"주택조합이 무자격조합원을 상당 기간 조합원으로 취급하고 무자격조합원에게 아파트를 임의분양하기로 한 약정은 무자격조합원과 주택조합이 통정하여 단속규정을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 무효이다." (대법원 1993.7.27. 선고 93다2926 판결)

 

여러 정황들을 살펴볼 때 은평구 조합원아파트 측은 주택법을 위반하였고, 이렇게 체결된 계약은 무효이기 때문에 계약 무효에 따라 의뢰인이 납입한 계약금 또한 돌려받을 수 있습니다. 설사 무효가 아닐지라도 위법한 계약 체결에 따른 조합 측의 귀책사유가 인정되기 때문에 계약을 해지할 수 있습니다.

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이에 명경(서울)에서는 사건을 수임한 즉시 내용증명을 통해 협의를 진행했고, 의뢰인은 무사히 계약해지 및 납입금을 반환 받을 수 있었습니다. 명경이 소송까지 가지 않고 의뢰인의 지역주택조합 환불에 성공한 것입니다.

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​조합원 자격이 되지 않는데도 불구하고 지역주택조합 임의세대 또는 준조합원이라는 명목으로 가입을 유도하여 계약을 체결한 경우, 재산상 피해를 막기 위해 지역주택조합 환불을 원한다면 법률 전문가의 조력으로 해결하는 것이 문제해결을 위한 가장 빠른 지름길입니다.

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저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 지주택전담팀을 운영하고 있습니다. 만일 조합설립인가일을 기준으로 세대주가 아니었거나, 85제곱미터 1주택 이상을 보유하고 계셨거나, 해당지역에 거주하지 않았음에도, 어떻게든 아파트를 공급해주겠다는 거짓말에 속아 조합에 가입하신 분이 있으시다면 명경의 변호사와 상담을 받아보시기 바랍니다.