지주택사업은 청약제도에 따른 순위별 분양제한이 없고, 저렴한 분양가로 아파트를 구매할 수 있는 대신 조합원 자격에 대해 엄격한 심사를 합니다. 주택법에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것을 요구합니다. 또한, 조합설립인가 신청일을 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주(투기과열지구라면 1년 이상)해야 하는데요.
무엇보다 조합아파트 사업에 참여한 조합원들은 주택법상 법이 정한 위 '조합원 지위 자격'을 조합설립인가 신청일부터 입주 예정일까지 철저하게 유지해야 합니다. 해당 자격에 대해서는 사업진행 과정 중 총 3번의 자격심사를 거치게 되는데요. 조합설립인가 시, 사업승인 신청 시, 사용검사 전 이렇게 총 3번 진행하게 됩니다.
이때 부적격판정이 나오면 지자체에서 각 조합원들에게 소명할 수 있는 기회를 부여하게 되는데요. 이를 잘 활용하여 적절한 소명을 하면 구제받을 가능성이 있습니다. 하지만 이런 소명기회 자체를 박탈당한 분이 계시는데요. 바로 저희 명경에서 해결한 인천 지역주택조합 계약해지 사건입니다. 조합에서 조합원에게 소명에 대한 안내를 제대로 하지 않아 자격이 상실되어 버린 것이죠. 명경에서는 계약증명 내용증명을 보내 사건을 해결하게 되었는데요. 어떻게 진행된 사건인지 알아보겠습니다.
명경의 의뢰인은 2017년 인천지주택의 조합원이 되었습니다. 계약당시 의뢰인은 등기부상 85제곱미터 미만의 주택을 소유한 상태로 조합원 자격을 갖춘 상태였는데요. 물론 가입한 이후에도 주택의 소유관계에 어떠한 변동없이 자격요건을 잘 유지했습니다. 그럼에도 불구하고 갑자기 조합원 자격상실을 통보받게 되었던 것인데요. 어떻게 된 일일까요?
알고보니 국토교통부에서 조합쪽으로 의뢰인이 보유한 주택이 전산상 85제곱미터를 초과하는 주택으로 나와 있어 자격이 상실될 예정이라고 통보했고, 이에 대해 2019년 초 소명기회가 부여되었음에도 조합에서는 해당 내용을 의뢰인에게 알려주지 않아 소명기회를 놓치게 된 것입니다. 그로 인해 현재 의뢰인이 자격을 상실하게 되어버린 것이죠.
인천지역주택조합 측에서는 위 내용을 최근에서야 의뢰인에게 전달하며 임의세대로 계약을 변경할 것을 권유했는데요. 하지만 의뢰인은 임의세대와 관련한 문제들이 이슈화되고 있다는 것을 알고 있었고, 불안정한 지위를 유지하는 것도 내키지 않았죠. 그래서 의뢰인은 조합의 제안을 거부하고 계약을 해지하고 환불을 받겠다고 요청했지만, 조합에서는 불가능하다는 답변을 돌려주었습니다. 이에 막막해진 의뢰인이 지역주택조합 계약해지를 위해 명경에 도움을 구한 것이죠.
임의세대란?
이는 일종의 급조한 명칭인데요. 지주택 사업을 추진하며 사업 승인 후 잔여 세대로 30세대 미만의 임의로 분양가능한 세대를 만들게 됩니다. 이때 업무대행사에서 조합원 자격이 되지 않은 사람들의 가입을 받기 위해 편법적으로 임의세대로 편입시키는 것인데요. 따라서 정확히 말하면 조합원이라고 볼 수 없는 것입니다. 다만, 조합에 가입한 것은 맞기 때문에 준조합원이라고 불리는 것이죠.
국토부 설명에 의하면 사업계획승인 이후의 조합원 모집이 되지 않은 세대가 30세대 미만인 경우에는 임의분양을 할 수 있고, 30세대가 넘어가게 되면 공개분양(청약)을 해야 합니다. 하지만 30세대 미만인 경우 통상 광고로 조합원을 모집하지 않기 떄문에 사실상 임의세대가 아파트를 공급받는 것은 힘들 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 불안정한 지위인 것이죠.
임의세대로 조합원 모집... 괜찮을까?
엄밀히 말하면 조합원을 임의세대로 모집하는 행위는 주택법 위반입니다. 이렇게 가입한 조합원들이 피해를 입고 조합에 책임을 묻지만 많은 조합이 법대로 하라며 책임을 회피하곤 하는데요. 준조합원으로 가입한 경우 동·호수를 지정할 수 없는 것은 별론으로 하고, 조합 측에서 해당 계약자가 조합원 자격이 되지 않는다는 것을 알면서도 조합원으로 가입시켰다는 점을 증명한다면 환불이 가능합니다.
만약 조합에서 환불을 거부한다면 어떻게 해야 할까요? 이때 계약해지 내용증명을 보낸 후 구청에 정보공개청구를 하는 등 적극적으로 법률적 대응을 하면 협의에 응하겠다는 답변을 보내는 곳도 많습니다. 다만 이 과정이 원활하게 진행되지 않거나, 혼자 대응하기에 버겁다면 변호사의 도움을 받는 편이 안전합니다.
주택조합이 무자격조합원을 상당 기간 조합원으로 취급하고 무자격조합원에게 아파트를 임의분양하기로 한 약정은 무자격조합원과 주택조합이 통정하여 단속규정을 위반하기로 한 반사회질서의 법률행위로서 무효이다. (대법원 1993.7.27. 선고 93다2926 판결)
내용증명 통해 지역주택조합 환불 성공!
인천 지역주택조합 사건의 경우 조합원들의 자격과 관련해 조합이 허술한 모습을 보이고, 문제가 발생한 이후의 대처도 부실한 모습을 보이는 등 관리 실수가 뚜렷했죠. 무엇보다도 지자체에서 소명기회를 부여했음에도 불구하고 의뢰인에게 적절한 통보와 안내 등을 하지 않아 소명기회를 잃게 만든 점은 명백한 조합의 귀책사유였습니다.
만일 조합원 자격이 되지 않는데도 어떠한 설명 없이 계약을 유도한 경우에는 형사고소도 가능한데요. 현행 주택법 제11조의5에 따르면 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위해 광고할 경우에는 조합원의 자격기준에 관한 내용을 알려야하기 때문입니다. 게다가 조합이 가입계약 체결 과정에서 범한 허위광고, 위법행위, 착오 및 사기 등의 사유로 계약취소를 청구할 수 있고, 조합의 귀책사유로 인한 지역주택조합 계약해지에 따른 납입금 반환을 청구할 수도 있죠.
많은 분들이 변호사와 함께 진행하는 민사분쟁의 경우 소송으로만 해결할 수 있다고 오해하시는데 협의를 통해서 원만하게 해결할 수도 있습니다. 실제로 저희 명경에서 해결한 많은 사건들이 협의로 종결되고 있는데요. 이번 사건의 의뢰인 또한 합의를 통해 납입한 분담금만 환불받을 수 있다면 소송까지 가지 않을 것이라는 입장이었습니다.
이에 명경은 인천 지주택 측을 상대로 계약해지 내용증명을 발송해 의뢰인의 납입금을 환불해달라고 요청했는데요. 다행히 내용증명을 받아본 조합에서는 협의에 응하겠다고 답변을 보내왔고, 최종적으로 약 4천여만 원을 환불받으셨습니다.
저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 김재윤 대표변호사가 이끄는 로펌으로 지주택전담팀을 운영하고 있는데요. 인천 지역주택조합 계약해지 사건처럼 조합원 자격상실 통보를 받았는데 소명에 실패했다거나, 조합에서 임의세대 명목으로 가입을 유도했다면 법률전문가의 조력을 받는 것이 환불을 위한 지름길입니다.
가입당시부터 조합원 자격을 만족하지 않았는데도 불구하고 조합에 가입하신 분이나, 인천 지주택 사건처럼 조합원 자격은 있었으나 이후 사업과정에서 억울하게 자격이 상실되신 분들께서는 저희 명경의 변호사와 상담을 진행해보시고, 본인의 상황이 반드시 소송을 통해 진행해야만 해결이 가능한 상황인지, 계약해지 내용증명을 통해 협의로 해결할 수 있는 건인지 진단받아 보시길 권해드립니다.
