전세보증금 반환소송 완전 승소한 임차인 사례에 대해

 

 

 

안녕하세요. 오늘은 임대인으로부터 임대차계약 체결은 물론 보증금 수령 권한 등을 위임받지 않은 부동산 중개업자가 마치 대리인으로부터 이러한 계약 대리를 위임받은 것처럼 세입자를 속여 전세보증금을 탈취한 사건에서, 임차인이 전세보증금 반환소송을 통해 전세금 전액을 돌려받을 수 있게 된 사례에 대해 소개해드리고자 합니다.

 

 

 

 

 

오피스텔 전세를 알아보던 A씨는 부동산 중개인을 통해 한 오피스텔에 대한 전세 계약을 체결했습니다. 부동산 중개인이 임대인으로부터 모든 계약 권한을 위임받았다고 하여 이 중개인을 대리인으로 인지하고 계약서에 서명날인한 겁니다. 해당 계약에 따라 2015년 12월부터 2017년 12월까지로 정한 임대차계약을 체결했습니다. 전세보증금 6000만원은 중개인의 계좌로 입금했죠.  

 

그리고 2년 뒤 전세계약 만료로 이사를 준비하던 A씨는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가지 못하게 됐습니다. 전세보증금을 돌려받지 못했기 때문인데요. 알고 보니 오피스텔의 임대인으로부터 계약 대리 권한을 위임받은 적이 없는 부동산 중개인이 대리인인 것처럼 행세해 A씨를 기망했습니다. 중개인은 A씨로부터 받은 보증금 6000만원을 편취한 것이죠. 

 

 

 

 

 

예상컨대, 전세계약 만료 시점에서 이같은 중개사기 사실을 알게 된 이유는 중개인이 A씨에게는 전세계약을 체결하는 것처럼 속여 전세보증금을 받아낸 뒤, 임대인에게는 월세계약을 체결한 것처럼 알리고 매달 월세 명목의 비용을 임대인 계좌로 송금한 것이 아닐까, 추측되는데요. 이는 추측일 뿐 사실이 아닐 수도 있다는 점 참고하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

세입자였던 A씨는 오피스텔 전세계약이 만료된 다음 해인 2018년, 임대인과 부동산 중개인, 그리고 공제사업자 B협회를 상대로 공동불법행위를 원인으로 한 전세보증금 반환소송을 제기했습니다. 실제 소송 명은 손해배상 청구 소였죠. 

 

B협회는 중개인이 부동산 중개 행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 보상해주는 내용의 공제 계약을 체결한 공제사업자입니다. 그래서 A씨는 중개사기를 한 중개인뿐만 아니라 협회를 상대로도 소를 제기한 겁니다. 

 

 

 

 

 

소송을 진행하는 과정에서 임대인은 임차인 A씨에게 전세금 6000만원 중 일부인 1900만원을 지급했습니다. 이를 지급받음과 동시에 A씨는 임대인에게 오피스텔을 인도한다는 취지의 조정을 갈음하는 결정이 확정됐죠. 

 

이에 따라 A씨는 중개인과 공제사업자 B협회를 상대로 나머지 보증금액인 4100만원을 배상하라는 손해배상 청구 소를 진행했습니다. 

 

이에 대해 B협회 측은 A씨가 입은 손해는 중개인의 개인적 불법행위로 인해 발생한 것이라면서 자신들의 손해배상 의무가 없다고 주장했습니다. 부동산 중개행위로 인해 발생한 피해가 아니라는 뜻인데요. 

 

그렇다면 재판부는 어떠한 판결을 내렸을까요?

 

 

 

 

 

 

"중개인-B협회,임차인 A씨에게 4100만원 지급해야"

 

법원은 중개인과 B협회가 A씨의 손해액 가운데 A씨가 구하는 4100만원을 배상할 의무가 있다고 판단했습니다. 임차인 A씨는 100% 완전 승소한 겁니다. 

 

재판부는 '배상할 의무가 없다'는 B협회 측의 각 주장에 대해 다음과 같이 판단했습니다. 

 

 

 

 

 

 

B협회 주장 : 중개인의 개인적 불법행위일 뿐, 부동산 중개행위로 인해 발생한 손해가 아니다.

 

법원의 판단 : 어떠한 행위가 공인중개사법의 규율대상인 중개행위에 해당하는지는, 거래 당사자의 보호에 목적을 둔 위 법률의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래 당사자를 위해 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의해 결정해서는 안 되고, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지에 의해 결정해야 한다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2005다550088 판결 등).

 

이 사건에서 중개인은 외형상 임차인 A씨와 임대인 사이의 오피스텔에 관한 임대차계약 체결을 중개하는 과정에서 A씨로부터 보증금 6000만원을 송금 받아 이를 편취하였는바, 중개인의 행위는 그 주관적 의사와 관계없이 객관적으로 보아 사회통념상 부동산임대차의 알선, 중개를 위한 행위로 인정된다.

 

 

 

 

 

B협회 주장 : 공제약관 및 공인중개사법에 의해 '보상하지 않는 손해'에 해당한다.

 

법원의 판단 : C협회의 공제약관 제7조 제5항은 '법 제33조의 규정에 의거 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개 행위 등으로 발생한 손해'를 보상하지 않는 손해로 규정하고 있고, 공인중개사법 제33조 제4호는 '당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위'를 공인중개사의 금지행위로 규정하고 있다.

 

그러나 피고 중개인의 기망행위는, 공인중개사가 부동산임대차 중개 과정에서 진정한 임대차계약 체결을 중개할 의사나 능력없이 단순히 중개의뢰인을 기망해 보증금을 편취했다는 것으로서 '중개대상물의 임대차에 관한 위임 권한'에 관한 것이지 '중개대상물의 권리관계 등 거래상 중요사항'에 대한 기망행위 또는 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위에 해당한다고 보기 어렵다.

 

B협회의 공제사업은 중개업자의 불법행위 또는 채무불이행으로 인해 거래당사자에게 부담하게 되는 손해배상 책임을 보증하는 보증보험적 성격의 제도이고, 공인중개사법 제30조는 '개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인해 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 위 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 해야 한다'고 규정하고 있으며, 거래당사자들도 공제 계약을 신뢰해 중개업자의 중개행위에 따라 부동산 거래를 하는 경우가 보통이다. 이러한 공제사업의 목적과 성격, 공인중개사법 제30조의 취지, 거래 당사자들의 공제 계약에 대한 신뢰와 그에 따른 부동산 거래의 안정성 확보 필요성 등을 고려하면, 공인중개사가 공인중개사법 제33조 제4호의 금지행위를 한 경우를 B협회가 보상하지 않는 손해로 정하고 있는 공제약관 제7조 제5항은 공인중개사법 제30조와 이를 명확히 한 공제약관 제6조('공제가입자가 공인중개사법에서 정하고 있는 부동산중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 손해'를 보상 대상 손해로 명시하고 있다)에 반하고, B협회의 손해배상책임을 사실상 대부분 면제해 공제 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 본질적 권리를 제한하는 것으로 그 효력을 그대로 인정하기 어렵고, 그 효력을 인정한다 하더라도 이를 제한적으로 해석함이 타당하다.

 

[창원지방법원 2019. 6. 12. 선고 2018가단114467 판결]

 

 

 

 

 

소개혜 드린 사례는 전세보증금 반환소송에서 임차인이 완전 승소한 사례입니다. 이처럼 중개인의 중개사기 등으로 보증금 분쟁이 발생하는 건수가 매년 증가하는 추세인데요. 최근의 사례로 예를 들면, 대표적으로 천안 집이야기 사건을 들 수 있겠죠.

 

이러한 부동산 분쟁은 시간을 끌수록 해결할 수 있는 시간이 더욱 길어지는 경우가 많습니다. 그러므로 피해 사실을 지한 즉시 법률 대리인의 도움으로 피해 구제를 받으시길 바랍니다. 

 

법무법인 명경 서울사무소는 부동산 전문 로펌입니다. 각 분쟁 별로 전담 변호사가 배치돼 전문적인 상담과 해결 방안, 사건 대리까지 의뢰인의 일을 내 일 처럼 여기며 해결해드리고자 합니다.