공유물분할청구소송 통한 공유토지 분할 방법은

 

 

 

공유 토지 분할과 관련하여 법무법인 명경에 법률 상담을 요청하는 분들의 연락이 꾸준히 오고 있습니다. 그만큼 우리 주위에서 공유지분인 땅에 대한 분쟁이 다분하게 발생하고 있다는 것을 짐작케 하는데요.

 

이전에 명경에서 맡은 공유물분할청구소송 중 50여 명의 공유자와 2명의 공유자가 각각 피고와 원고가 되어 소송을 진행했던 건이 떠오릅니다. 공유지분자들의 수가 워낙 많기에 서류를 검토하는 데만 해도 많은 시간이 소요됐습니다. 

 

공유물분할은 말 그대로 하나의 부동산에 주인이 여러 명일 경우, 그 부동산을 공유물이라고 부릅니다. 이러한 공유물을 분할, 즉 나눈다는 뜻입니다. 각자의 지분대로 말이죠. 하나의 땅, 또는 하나의 건물 등 하나의 부동산에 소유주가 여러 명이면, 그 부동산 전체에 대한 권한을 누구 한명에게 대표로 주어지는 것이 아니라 자신이 보유한 각 지분에 따라 권한이 주어집니다. 

 

다시 말해 자신이 소유한 지분만큼은 남에게 양도를 하던지, 본인이 사용하던지, 자기 마음대로 할 수 있겠죠. 그러나 공유물인 부동산의 완전체를 자기 맘대로 좌지우지할 수는 없습니다. '공유물'이기 때문이죠. 주인이 여러 명이기 때문에 모두의 동의가 있어야만 공유물인 땅이나 건물을 처분할 수 있습니다. 만약 협의가 되지 않는다면 공유물 분할 청구 소송을 통해 공유토지를 분할할 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

■ 공유물분할청구소송이란?

 

 

재판에 의해 공유물을 분할하고자 한다면 보통 현물로 분할하는 것을 원칙으로 합니다. 땅이나 건물 등 현금으로 교환할 수 있는 가치를 지닌 공유믈, 즉 부동산을 각 지분에 맞게 나누는 것이 가장 기본적인 공유토지 분할 방법입니다. 

 

이러한 경우 공유물의 가액이 감손될 수도 있습니다. 한 마디로 부동산의 몸값이 떨어질 수 있다는 뜻이죠. 그래서 법원은 물건의 경매를 명해 대금 분할을 하도록 하는데요. 현물로써 분할할 수 없는 경우에도 마찬가지입니다. 

 

공유물 분할 청구 소송을 하게 되면 법원은 각 공유자의 지분 비율에 따라 공유물은 현물로 분할하거나 공유자 각각의 단독 소유권을 인정하는 판결을 내립니다. 소송 이전에 당사자들 사이에서 부동산 공유지분에 대해 어떻게 분할할 것인지 원만하게 협의한다면 굳이 소송까지 진행할 필요는 없습니다. 

 

그러나 소송을 진행하는 분들 대부분이 공유툐지에 대해 협의가 이루어지지 않은 경우라서 법원에 부동산 지분 문제 해결을 위한 공유토지 분할 소송을 청구하는 것입니다. 

 

 

 

 

 

■ 톱스타 A씨가 공유물 분할 청구 소송을 제기한 이유는?

 

 

대한민국에서 내로라하는 톱스타 A씨는 본인이 공유지분으로 소유하고 있는 몇십억 원 대의 상가 건물이 경매에 나왔습니다. 경매를 신청한 사람은 A씨의 본인이었습니다. 그는 경매에 나온 건물에 대해 공유물 분할 청구 소송을 제기했기 떄문입니다. 그래서 해당 건물이 경매에 나오게 된 것이죠. 

 

부동산 관계자에 따르면, A씨가 소유한 부동산의 지분은 80%가 넘었습니다. 그외 나머지 지분의 공유자는 5명이었는데요. 이에 따라 경매에 나온 건물의 공유자는 A씨를 포함해 총 6명이었습니다. 

 

A씨가 자신이 80% 이상의 지분을 소유하고 있는 건물을 경매로 내놓은 이유에 대해 여러 말들이 많았습니다. A씨가 해당 건물을 단독으로 소유하고자 공유물 분할 소송을 제기했고, 이에 해당 건물이 경매로 넘어갔을 때 본인이 낙찰받기 위해 경매에 참여하지 않았을까, 하는 추측이 제기됐었습니다. 이와는 반대로 자신이 갖고 있는 지분을 모두 처리하기 위해 매각했을 수도 있다는 추측도 나왔었는데요.  만약 경매를 통해 공유물이 다른 이에게 매각됐다면, A씨는 지분만큼 배당을 받았을 것으로 추측됩니다. 

 

 

 

■ 소송을 진행하던 중 '조정'이 성립됐다면 그걸로 끝일까?

 

B씨는 자신을 포함해 공동소유주가 8명인 공유토지를 두고 소유권 분할에 대한 분쟁을 벌였습니다. 협의가 되지 않아 결국 공유물분할청구소송을 제기했죠. 지분을 갖고 있는 다른 공동소유쥬들과 소송을 진행하던 B씨는 자신의 소유권을 넘기는 것으로 합의를 했고, 이에 따라 공유토지 분할에 대한 조정이 성립됐습니다. 

 

그렇게 분쟁은 해결된 줄로만 알고 있던 어느 날이었습니다. B씨는 세금을 납부하라는 통지서를 받았는데요. B씨의 채권자인 신용보증기금이 B씨 명의의 지분을 경매로 매각하면서 B씨에게 양도소득세가 부과된 겁니다. 이에 B씨는 이미 소유권을 넘긴 땅에 대해 세금을 부과하는 것은 부당하다고 주장하면서 관할 세무서장을 상대로 소송을 제기했습니다. 

 

B씨는 어떠한 판결을 받았을까요?

 

 

 

 

 

B씨의 사건은 대법원까지 가게 됐고, 결국 B씨의 패소 판결이 확정됐습니다. 공유물분할청구소송으로 조정이 이루어졌다고 하더라도 소유권 등기 이전을 마쳐야 한다고 본 것이죠. 

 

대법원은 "공유물분할청구소송에서 조정으로 마무리 됐을 경우, 본질적으로 당사자들의 합의에 따라 소유권을 나누는 것과 같다. 조정 결과를 법원이 사건 일체를 고려해 내놓은 판결과 동일하게 볼 수 없다"며 "소송 중 조정이 성립됐다면 그 협의에 따라 토지의 분할과 분배, 소유권 이전 등기를 마쳐야 비로소 소유권이 생기는 것"이라고 판시했습니다. 

 

다시 한 번 설명하자면, 소송을 통해 공유물 분할 방법에 대해 판결을 확정 받았을 때는 그날로부터 판결에 따라 소유권이 발생합니다. 그러나 조정으로 사건이 마무리 됐을 시에는 소유권 등기 이전과 같은 후속 조치를 꼭 해줘야 합니다. 

 

 

 

 

 

Q. 공유물을 공유자 중 한 명이 단독으로 소유하거나 수인의 공유로 하고, 다른 공유자에 대해선 가격 배상만 하는 방법의 공유물 분할이 가능할까?

 

A. 공유관계의 발생 원인과 공유지분의 빙류 및 분할된 경우 경제적 가치, 분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려해 당해 공유물을 특정한 사람에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정됩니다. 

 

다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있을 때에는 공유물을 공유자 중 한 명의 단독 소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대해 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용됩니다. (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)

 

 

 

 

 

 

Q. 공동상속인이 상속받은 재산을 분할하고자 할 때 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우, 상속재산에 속하는 개별 재산에 관하여 공유물분할청구 소송을 제기할 수 있을까?

 

A. 공동상속인은 상속 재산의 분할에 관하여 공동상속인 사이에 협의가 성립되지 않거나 협의할 수 없는 경우, 가사소송법이 정하는 바에 따라 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구할 수 있을 뿐 상속재산에 속하는 개별 재산에 관해선 공유물분할 소송을 제기할 수 없습니다. (대법원 2015. 8. 13. 선고 2015다18367 판결)

 

 

 

 

 

 

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전남 여수 공유토지분할위원회 위원 출신인 부동산 전문 변호사가 도와드리겠습니다.