지역주택조합 자격 상실에 관하여 알아보려면

* 법무법인 명경 서울의 사명이 법무법인 제이앤케이로 변경 되었습니다.*

 

저희 법무법인 명경(서울)에 계속해서 들어오는 문의 중 하나가 지역주택조합 자격 상실 에 관한 것입니다. 그래서 오늘은 지주택조합원 자격이 상실되는 경우에 대해서 얘기해볼까 합니다.

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처음 가입당시 홍보관 담당자나 조합측에 설명을 제대로 듣지 못하셨다거나 알았다하더라도 입주일까지 조합원 자격조건을 유지하는 것이 어렵기 때문에 많은 분들이 곤란을 겪고 계신 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

◆ 지역주택조합 자격조건은 무엇일까?

조합원 자격상실되는 경우를 알아보기에 앞서 일단 먼저 자격조건에 대해서 알아보겠습니다. 지주택 조합원 자격에 대해서는 주택법 시행령 제 21조에 규정되어 있습니다.

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1. 모든 세대원을 통틀어 조합설립인가 신청일부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 무주택자이거나 85제곱미터 이하의 소형주택을 1채만 소유할 것(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)

2. 주택입주일까지 세대주일 것

3. 설립인가 신청일까지 해당지역에 6개월 (투기과열지구라면 1년) 이상 거주할 것

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많은 분들이 1번과 2번 요건을 유지하지 못해서 조합원 자격을 잃게 되시는데요. 반드시 해당 조합주택의 입주일까지 유지하셔야 합니다.

 

 

 

제21조(조합원의 자격)

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

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1. 지역주택조합 조합원: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 사람

가. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제63조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유(주택의 유형, 입주자 선정방법 등을 고려하여 국토교통부령으로 정하는 지위에 있는 경우를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원[세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함한다. 이하 2)에서 같다] 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

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나. 조합설립인가 신청일 현재 법 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

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다. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

주택법 시행령

 

 

 

 

즉, 주택을 소유했거나, 면적이 85제곱미터 이상의 주택을 한 채 이상 소유했다면 지역주택조합원 자격을 상실하게 되는 것입니다. 또한, 조합 설립인가 신청 이후 아파트 분양권을 전매한 경우 즉, 아파트에 당첨된 뒤 분양권을 팔아서 입주 시기에 분양권을 갖고 있지 않더라도 유주택자로 판단하겠다는 것입니다.

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다만, 이경우에도 무주택자인 조합원이 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트 분양권을 전매한 경우에 한해서는 지역주택조합 자격 상실되지 않습니다.

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다만, 조합에 가입하려는 자의 주택소유 여부를 판단할 때 그의 직계존비속에 해당하지 않는 장인 ·장모 (또는 시부모), 형제 ·자매가 소유한 주택은 포함되지 않습니다.

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일단, 조합원 자격이 상실되셨거나 제명 되셨다면 가장 먼저 납입금을 반환받을 것인지 또는 조합원 자격을 회복해 아파트를 분양받을 것인지 선택하셔야 합니다. 선택에 따라 적절히 대응방법을 바꿔주어야 하기 때문입니다.

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만일, 지주택에서 탈퇴하고 납입한 금액을 돌려받고자 한다면 납입금을 언제, 얼마나 돌려받을 수 있는 지를 중점으로 대응방법을 찾습니다. 조합 중에는 납입금 반환 시기를 이사회 등을 통해 변경해야 한다고 미루거나, 혹은 업무대행비를 선입금한채 사업을 진행하는 조합인 경우 납입금에서 공제한 뒤 반환하겠다고 하기 때문입니다.

 

 

 

 

그래서 가입계약 체결시 계약서와 조합규약에 조합원의 자격이 어떻게 구성되어 있는지, 분담금은 어떤 경우에 돌려받을 수 있게 되어 있는 지 등의 방법이 잘 기재되어 있는지 자세하게 살피셔야 합니다.

 

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가입당시 조합 측에서 약속한 계약 내용이나, 규약의 유효성, 가입당시 들었던 토지매수상황, 조합원가입률, 사업 진행 상황 등을 통해 사실과 다르게 허위/과장된 부분이 있다면 계약을 취소하고 납입금을 반환받을 수 있는 근거들을 찾아봐야 합니다.

 

 

 

 

 

다음으로 조합에서 탈퇴하지 않고 아파트 분양을 받고 싶으시다면 조합원 자격을 다시 찾을 수 있는 방법을 찾으셔야 하는데요. 조합에서는 착오 또는 실수로 세대주를 상실했을 때 일시적인 경우라도 예외없이 자격 상실로 보아 조합원 제명을 하는 경우가 있습니다.

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대법원에서 세대주가 아닌 세대원이 지주택 조합의 조합원이 될 수 없다는 주택법령의 규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 해당한다고 본 판례가 있기 때문에 수분양자 지위확인 청구를 통해 조합원 지위 회복을 꾀해 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

다만, 사업의 진행을 검토해 이행청구의 소를 통해 권리구제가 가능하다면 소유권이전등기청구 등의 소를 통해 볼 수도 있습니다. 실수로 세대주 자격을 상실하였거나 일시적으로 2주택이 되어 지역주택조합 자격 상실이 된 경우에는 예외규정을 두어 구제해주기도 하기 때문인데요.

 

제21조(조합원의 자격)

② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

주택법 시행령

이 때 위 사유에 해당한다고 하여 모든 경우에 구제해 주는 것이 아닌 위의 사유로 일시적으로 세대주 자격을 상실한 경우여야 하고, 시군구청장이 자체적인 기준으로 판단하여 인정해준 경우에 한하여 조합원 자격상실 취소 통보가 가능합니다. 이 경우 일시적으로 상실한 경우라는 점을 입증해야 하기 때문에 최대한 자료를 모으는 것이 중요합니다.

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지주택조합원 자격을 잃을 수 있는 상황은 여러가지이며 많은 분들이 이로 인해 고통을 호소하고 계십니다. 지역주택조합 자격 상실이 되면 계약금 및 추가분납금 등을 환불받기 어렵기 때문에 금전적인 손해가 큽니다.

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따라서 지/역/주/택/조/합 가입 시에는 신중하셔야 합니다. 하지만 위와 같은 상황이 발생했다면 법률전문가를 찾아 납입금을 반환받으실 수 있는지 혹은 자격조건을 회복할 가능성은 없는 지에 대해 상담해보시길 바랍니다.

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법무법인 명경(서울)은 부동산 분쟁을 전담하는 로펌으로, 지역주택조합 사건을 다수 해결한 전담 변호사가 직접 일대일 맞춤 상담을 통해 의뢰인의 권리를 구제할 수 있도록 물심양면으로 돕고 있습니다.

 

 

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