토지보상 알아보기

지난 9일, 국토교통부와 지방자치단체의 발표에 따르면 LH(한국토지주택공사)는 인천 계양과 하남 교산 등 3기 신도시 토지보상에 대한 계획을 공고하고 토지확보 작업에 착수했다고 하는데요.  토지보상을 적극 유도하는 방향으로 가는 것 같습니다.

 

대토보상, 즉 최소 20조 원에 달할 것으로 보이는 3기 신도시 토지보상금이 부동산 시장으로 유입되는 것을 막기 위해 현금 대신 토지로 보상하는 방안을 검토하고 있는 것인데요. 이에 대해 주민들을 재산권 침해라며 반발을 하고 있다고 합니다.

 

그래서 오늘은 토지보상이 무엇인지, 절차는 무엇이고, 보상은 어떻게 받게 되는지 등에 대해 알아보려 합니다.

 

 

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토지보상이란?

공익사업으로 인해 토지가 수용을 당하면 그 대가로 현금, 채권, 권리등을 받는 것입니다. 토지보상이 이루어지는 주요 공익사업으로는 택지개발, 도시정비, 도시개발, 도시계획시설, 산업단지조성 등으로 주택건설을 비롯한 군사시설, 철도, 도로, 학교, 공원, 문화시설 등 광범위한데요.

 

현행 토지보상법 제23조에서 사업시행자가 사업인정고시를 한 날로부터 1년 내 손실보상에 대한 재결신청을 하지 않으면 그 다음날 효력을 상실한다.고 규정하고 있습니다.  따라서 토지보상을 받으시려면 반드시 1년이라는 제척기간 내에 보상절차에 착수하셔야 합니다.

 

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하지만, 3기 신도시처럼 재개발/재건축의 경우에는 사업진행과정이 지연되는 일이 잦습니다. 이런 경우는 다행히 사업시행계획변경인가가 있다는 조건하에 다시 그 날로부터 1년간 재결신청의 효력을 인정해줍니다.

 

만일, 재개발조합측에서 협조해주지 않아 협의가 미뤄지고 있다면 수용재결, 이의재결, 행정소송의 절차를 통해 보상금을 증액하는 방법도 있습니다.

 

보상금의 경우 현금으로 받는 방법, 채권으로 지불되는 토지에서 보상하는 대토보상으로 받는 방법 등이 있습니다. 이때 보상금을 결정하는데 마음에 드는 결과가 나오지 않으면 토지보상금 분쟁이 발생하는 것이죠.

 

 

 

 

토지보상금이란?

사유토지를 정부나 지방자치단체가 공익을 목적으로 수용하는 대가로 지불하는 돈을 말하고, 2003년부터 시행되고 있는 <공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률>에 근거합니다.

 

즉, 국가의 목적을 위해 자신의 재산권을 침해하여 손해입은 인근 주민에게 보상해주기 위한 금액인데요. 토지보상의 절차가 진행되면 수용된 부동산, 건물 등을 소유하던 이는 소유권을 이전하고, 사업주체에게 비용 청구를 할 수 있습니다.

 

이의신청과 행정소송에 관한 수용재결에 이의를 가진 소유인은 토지수용재결서의 정본을 얻은 날로부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 별도의 의견을 제기할 수 있고, 이의재결 임의주의에 의해 이의신청을 하지 않고 토지 수용재결서를 받은 날로부터 60일 안에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

 

 

 

 

보상평가의 산정기준?

1) 토지

그 토지와 인근 유사토지의 가격 등을 참고해 평가하고, 잔여지가 발생하면 그 사용이 현저히 곤란할 경우에 한해 매수청구를 통해 전부를 청구할 수 있습니다.

 

2) 건물

건물의 구조, 이용상태, 내구연한 등을 감안해 건축물 평가기준을 준용하여 종합적으로 평가하고, 건물 철거로 인해 영업손실이 발생했다면 사업인정고시 전부터 영리를 목적으로 영업을 하고 있었음을 입증해 2년간 영업이익 외에 매각손실액까지도 보상할 수 있습니다.

 

3) 영농보상

영농손실에 의한 보상이나 실제 소득에 의한 보상이 가능하고, 임차농지의 경우에도 일정부분 보상을 받습니다. 축산보상의 경우 가죽별 기준마리 수에 따라 손실비용이 보상됩니다. 그 밖에 과수, 농작물, 분묘, 휴직 보상 등에 대한 기준이 있고 이와는 별개로 이주정착금, 주거이전비, 이사비 등도 보상이 가능합니다.

 

 

 

보상평가 권리구제 절차

크게 보면 협의 감정평가, 손실보상협의, 수용재결신청, 이의재결신청, 행정소송 등의 순으로 진행됩니다.

 

자세히 살펴보면 가장 먼저 주민공청회에서 관련 기관들의 협의를 통해 공익 사업을 결정 후 토지, 건물 등의 현황조사를 통해 토지 및 물건 조서를 작성하는데 이는 감정평가의 기초자료로 활용되게 됩니다.

 

그 후 감정평가사를 선정해 보상협의회를 개최합니다. 수인의 감정평가사에 의뢰해 나온 평균값으로 보상금액을 결정하게 됩니다.

 

기존 토지소유자와 사업시행자 사이에 원만한 합의가 이루어지면 계약체결로 나아가고 소유권이전과 동시에 손실보상금이 지급됩니다. 만일 협의가 불성립하면 재결절차로 갑니다. 재결이란 사업시행자의 신청에 따라 관한 토지수용위원회가 보상금지급을 조건으로 기존 소유자의 권리를 상실시켜 사업시행자로 하여금 토지를 취득케하는 것입니다.

 

 

 

 

 

사업시행자가 재결신청 서류를 작성해 신청하면 토지수용위원회에서는 이를 공고하고, 신청에 따른 조사와 심사를 거치며 필요시 관계인을 출석하게 하여 의견진술을 하게 할 수도 있습니다.

 

만일 토지수용위원회의 재결을 수용하면 소유권을 이전 후 보상금을 지불하게되고, 이의가 있다면 재결서정본송달일로부터 30일 이내 이의를 신청할 수 있습니다.

 

재결에 대한 이의신청 외에도 이의재결서송달일로부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 60일 이내에 행정소송을 제기 할 수도 있는데 이 경우에는 사업의 진행이나 토지의 수용을 정지시키는 효과는 없습니다.

 

 

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또한, 행정소송이 종료될 때까지 보상금을 수령하지 못하는 것이 아니라 수용재결이 나면 보상금액을 전액수령 후 추가로 이의재결, 행정소송절차를 진행할 수 있는 것입니다.

 

만일, 소유자가 수 개의 필지를 소유하고 있을 시, 일부 필지에 대해서만 협의를 하고, 나머지는 보상금 증액을 위한 권리구제 절차로 하는 것도 가능합니다.

 

다만, 손실보상 협의에 응한 경우 보상금증액을 위한 권리구제절차에서 더 이상 다툴 수 없게되므로 주의하셔야합니다.

 

 

 

 

오늘은 이렇게 토지보상에 대해 전반적으로 살펴봤습니다!

 

현재 다주택자와 갭투자를 방지한다는 이유로 임대차 3법 등과 같은 강한 부동산 대책 및 규제들을 쏟아내고 있는 가운데 3기 신도시 토지보상금 지급이 본격적으로 시행되면서 토지시장으로 자금이 많이 흘러갈 것으로 보입니다.

 

주민분들에게 피해 없도록 토지보상금 제도가 잘 시행되기를 바랍니다. 하지만 관련 문제가 잘 해결되지 않게 된다면 부동산전문변호사의 도움을 받으시길 바랍니다. 토지보상은 간단한 듯 보이지만 은근히 복잡해 일반인이 해석하기 어려운 부분이 많기 때문에 법률적인 조력을 얻어 재산권을 확실하게 보장받으시는 것이 중요하기 때문입니다.

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저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 경험이 많은 변호사가 1대1 맞춤상담으로 해결방법을 제안해드리고 있습니다.

 

 

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