지역주택조합 설립인가 지연될 때 탈퇴하려면

 

주택조합 사업으로 지어진 아파트는 대체로 저렴한 가격대를 형성해 지역 서민들의 주요한 내 집 마련 수단 중 하나인데요. 하지만 문제점이 많아 사업 진행이 지지부진하고, 이에 따라 조합장 등의 배임과 횡령 문제도 고질병처럼 따라 붙습니다. 이 때문에 저희 명경(서울)에도 조합아파트와 관련해 법률상담이 끊이지 않고 있는데요.

 

가장 많은 문의 중 하나가 바로 사업이 계속 지연되기만 하고 진행될 기미가 보이지 않아 탈퇴하고 싶다는 것입니다. 특히 이런 경우 상담자들의 이야기를 들어보면 가입한 지 몇 년이 지났는데도 지역주택조합 설립인가 조차 받지 못한 경우가 많은데요.

 

그래서 오늘은 많은 분들의 궁금증 해결을 위해 명경의 지역주택조합 탈퇴사건 하나를 소개해드리겠습니다. 저희 명경의 해결사례를 살펴보시고 적절한 대응방법을 강구해보시기 바랍니다.

 

 

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명경의 의뢰인 A씨는 2016년 10월 전라북도 군산에서 사업을 추진 중이던 지주택조합의 홍보관을 방문했습니다. A씨를 응대했던 홍보관 직원은 '사업부지 내 토지에 대해 80% 가량 확보한 상태라며 안심해도 된다, 만약 지역주택조합 설립인가를 받지 못하는 경우에는 분담금 전액을 돌려주겠다'며 안심보장증서까지 발행해주며 계약을 종용했다고 하는데요.

 

이에 혹한 A씨는 동과 호수를 특정해 약 3천만원을 납입하며 조합원이 되었습니다. 그런데 시간이 지나도 사업은 진행될 기미를 보이지 않았습니다. A씨가 알아보니 이미 해당 조합은 수많은 조합원들의 지주택탈퇴 소송으로 분쟁을 겪고 있었고, 분양사무실이나 조합상무실 자체도 더 이상 운영하고 있지 않아 연락할 방법이 없었습니다. 이에 놀란 의뢰인 A씨는 3천만원을 반환받기 위해 명경의 변호사를 찾게 되신 것입니다.

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해산될 위기에 처해있는 조합과의 탈퇴 진행

 

명경에서 조사한 바에 따르면 A씨가 조합원 가입계약을 체결할 당시에도 조합에서 확보를 완료한 토지는 20% 수준에 불과했고, 사건을 수임할 당시에도 특별한 진척을 보이지 않았습니다. 심지어는 토지사용승낙조차 확보하지 못했죠. 그럼에도 불구하고 조합에서는 토지를 80% 가량 확보했다며 허위광고를 해 조합원을 모집했던 것입니다.

 

게다가 조합에서 A씨에게 동·호수를 특정해준 것도 문제였습니다. 조합원아파트의 경우 지역주택조합설립인가를 받고, 사업승인까지 받아야만 정확한 세대수와 동·호수를 확정할 수 있는데 조합에서는 그러한 설명없이 이미 설계가 확정된 것처럼 A씨를 기망했던 것이죠. 이러한 행위는 공정거래위원회에서 제재를 가하고 있는 부당광고 사례입니다.

 

 

 

A씨뿐만 아니라 많은 조합원들이 가입계약을 해지하거나 소송을 통해 계약을 취소한 상황에 조합 측과는 연락조차 할 수 없었고, 저조한 토지확보율로 인해 지주택 설립인가는 불투명한 상황이었쬬. 즉, 사업을 계속하는 것이 사실상 불가능했기 때문에 A씨가 납입한 3천만원을 돌려받기 위해 명경은 납입금반환소송을 진행했습니다.

 

사실상 대부분의 조합이 조합원들의 지역주택조합 탈퇴 요구나, 계약금 및 납입금반환청구에 대해 묵묵부답으로 일관하는 것이 매뉴얼이고, 이에 더해 대부분 시간을 끌며 버티다 소송으로 끌고가는 것이 일반적인데요. 보통 명경은 우선적으로 내용증명을 통한 협의를 먼저 진행하고, 결렬될 시 소송의 방법을 사용하지만 이번 사건의 경우 협의진행 자체가 어려워 곧바로 소송으로 돌입한 것입니다.

 

 

 

A씨 전부승소 판결 : 3천만원 전액 환불

 

조합의 귀책사유가 너무나 명확한 상태였고, 이미 많은 조합원들의 지주택탈퇴가 진행된 상황이었기 때문에 A씨는 전부승소 판결을 받았습니다. 따라서 명경은 '조합은 A씨에게 3천만원 전액을 반환하라'는 내용이 담긴 승소판결문을 얻어내었습니다.

 

다만 조합에서 협조하지 않는 경우도 많고, 특히 이번 처럼 조합과 연락을 취할 수 없는 경우 승소판결문을 받았다고 환불이 바로 되는 것은 아닙니다. 이런 경우에는 제3채무자 즉, 신탁사를 상대로 추심금청구를 해야합니다. 이때 신탁사도 순순히 협조해주지 않기 때문에 위 승소판결문을 받아두는 것이 중요한 의미를 갖죠. 

 

저희 명경에서도 위 승소판결문을 근거로 해 신탁사를 상대로 채권압류와 추심금 소송을 진행할 예정입니다.

 

 

 

지역주택조합 탈퇴, 왜 어려울까?

 

조합아파트의 분양계약은 대개 미리 정해진 약관의 형태로 이루어집니다. 사업 특성상 조합원의 이탈이 달갑지 않기 때문에 대부분 임의탈퇴를 금지하는 등 그 요건을 엄격하게 정해두고 있는데요. 그렇기 때문에 일반 매매나 분양계약과 달리 문제가 발생하더라도 쉽게 계약을 해제하거나 취소할 수 없는 것입니다.

 

이로 인해 문제가 많이 발생하자 주택법이 개정되었고, 법이 공포된 지 1년 후 부터 시행됨에 따라 2020년 12월 11일 이후 최초로 조합원 모집신고를 한 조합에 가입한 조합원은 가입비를 납부한 때로부터 '30일 이내'에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합에서 탈퇴할 수 있게 되었고, 납부한 가입비 역시 환불받을 수 있게 되었습니다.

 

 

 

하지만 시행일 이전에 가입한 조합원들의 경우는 개정법의 대상에 포함되지 않아 여전히 지역주택조합 탈퇴에 어려움을 겪고 있는데요. 따라서 지주택 설립인가 전에 조합에서 탈퇴하기 위해서는 조합의 귀책사유를 증명해 계약취소 내지 무효를 이끌어 내야 합니다. 예를 들면 토지확보율이나 조합원모집률 등 계약의 중요사항에 대한 허위고지나 착오, 계약의 주요내용에 대한 불이행, 사정변경 등을 증명해야 합니다.

 

다만 법원이 계약의 효력을 쉽게 부인하지 않는 태도를 보이고 있는데다 조합의 귀책사유 증명을 법률 지식이 부족한 일반인들이 혼자 진행하는 것이 아무래도 어려운 일이기에 A씨도 부동산전문 로펌인 저희 법무법인 명경(서울)에 도움을 요청하신 것입니다. 명경은 사건해결을 위해 전담변호사를 배치해 모든 법률 상담을 변호사가 일대일로 진행하고 있습니다.

 

현재 지역주택조합 설립인가 지연으로 인해 지주택 탈퇴 / 환불을 고민하고 계시거나 묵묵부답으로 일관하는 조합과 문제해결에 어려움을 겪고 계신 조합원분들께서는 명경의 변호사에게 상황은 진단받고 피해를 구제할 수 있는 맞춤 해결책을 얻어보시기 바랍니다.