오늘은 지주택 임의세대 가입에 대한 이야기를 해보려 합니다. 집값 상승에 따라 내 집 마련이 어려워지며 무주택 서민들 사이에 지주택이 인기를 끌고 있는 가운데 사업에 쏠리는 관심만큼 이를 악용하려는 일부 조합들이 있습니다. 많은 사람들이 해당 사업이 무엇인지 정확하게 알지 못한 상태에서 조합에 가입했다가 사업진행이 지연되거나 지역주택조합 조합원자격이 박탈되는 등 피해를 입고 있는데요.
관련 문의가 쏟아지며 저희 부동산 전문 로펌 법무법인 명경(서울)은 지역조합주택전담팀을 운영해 각각의 사례마다 맞춤 솔루션을 제공해 드리고 있습니다. 각 지자체마다 조합에 가입 시에는 주의해야 한다고 신신당부하며 거듭 안내하고 있지만 피해를 입는 분들은 줄지 않고 있습니다.
명경의 수많은 해결사례 중에서도 오늘은 조합원 부적격자인 사람에게 준조합원 가입을 권유하며 계약을 종용했던 영등포 조합아파트 사례를 통해 해결방안에 대해 함께 알아보겠습니다.
지주택사업의 경우 집을 짓고자하는 무주택 가구주들이 조합을 결성해 토지를 매입하고 건축비를 부담해 주택을 짓는 것으로 일종의 아파트 공동구매인데요. 조합원이 되기 위해서는 본인이 지역주택조합 조합원자격 이 되는지 확인하고 가입해야 합니다.
조합원아파트사업의 경우 청약경쟁을 하지 않는 대신 조합원이 될 수 있는 자격을 3차례에 걸쳐 엄격하게 심사하기 때문인데요. 자격요건을 만족하려면 조합설립인가 신청일을 기준으로 6개월 이상 해당지역에 거주한 무주택자 또는 전용면적 85제곱미터 이하의 소형주택 1채 만을 소유한 세대주여야 합니다. 만일 사업을 진행하는 지역이 서울과 같이 투기과열지구로 지정되었다면 1년 이상의 거주 요건이 필요합니다.
하지만 이러한 조건을 만족하지 않음에도 임의세대 분양 내지 일반분양분이라며 가입을 종용하는 경우가 있는데요. 이러한 가입은 법적으로 무효인 것은 물론 나중에 보호받지 못할 가능성이 있습니다.
실제 판례에서도 임의 세대분양으로 계약을 한 사람에 대해 사업이 종료된 이후에 일반분양분을 이전하지 않았다고 하더라도 계약에 위반되는 것이 아니라는 결정이 나온 적 있기 때문입니다.
조합 탈퇴 및 납입금 환불을 위해 명경에 사건을 맡기신 의뢰인 A씨도 이러한 점을 모른 채로 가입을 했다가 피해를 보실 뻔 했는데요.
▶▶▶ 외국인인데 조합원으로 가입한 A씨
A씨는 지난 3월, 저렴한 가격에 아파트를 마련할 수 있다는 말에 영등포에서 조합 사업을 추진 중인 B조합 홍보관에 방문했습니다. 서울에서 집을 구하기는 하늘의 별따기고, A씨는 청약통장도 없었기에 홍보관의 광고가 솔깃했던 것이죠. 심지어 홍보관 직원으로부터 인근 아파트 시세보다 약 30% 저렴한 분양가로 신축 아파트에 입주할 수 있다는 얘기를 듣자 A씨는 서둘러 조합원 가입계약을 체결했습니다.
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A씨를 응대했던 직원은 "지역주택조합 조합원자격 에 전혀 문제없다"고 확언했다고 합니다. 하지만 끝내 의심을 거두지 못한 의뢰인은 저희 명경(서울)에 해당 계약이 정말 문제가 없는지 자문을 구한 것이죠.
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앞에서 살펴봤듯이 주택법 상 조합원 자격요건에 따르면 주거면적 85제곱미터를 초과하는 주택 1채를 소유하거나, 주택을 2채 이상 소유한 경우, 세대원인 경우에는 조합원으로 가입할 수 없는데요.
외국인의 경우는 조합에 가입할 수 있을까요?
결론부터 말하자면 외국인은 조합아파트 사업에 조합원이 될 수 없습니다. 왜냐하면 주민등록법상 외국인은 세대주가 될 수 없기 때문인데요.
법무부에서는 외국인의 경우 ‘출입국관리법 시행규칙’ 별지 제139호 서식(외국인등록 사실증명)에 외국인 ‘세대주’로 기재되었더라도 주민등록법상의 세대주 또는 세대원으로 보기는 어렵다고 유권해석하고 있고, 주민등록법을 담당하는 행자부(주민과)역시 외국인은 주민등록법상 세대주나 세대원이 될 수 없다고 법령해석하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 B조합은 의뢰인을 해당 조합의 임의세대 로 가입시켰고, 이러한 조합의 행위는 사기입니다.
임의세대 가입은 주택법상 조합원에게 남는 주택이 30세대 미만일 때 이사회의 의결을 거쳐야만 가능합니다.
즉, 조합원과 임의세대를 동시에 모집하는 행위는 법을 위반한 것이죠. 실제로 지난해 광주지법에서 조합업무를 대행하며 부적격 조합원을 모집해 수수료를 챙긴 건설업체 대표가 유죄판결을 받은 사례도 있습니다.
▶▶▶ 내용증명 통해 계약금 전액환불 성공!
자신의 계약에 문제가 있음을 확인한 A씨는 환불을 위한 법적대응을 명경과 함께 하기로 결정한 후 사건을 맡기셨습니다. 사건을 수임한 후 명경은 세대주가 될 수 없는 외국인인 A씨가 지역주택조합 조합원자격 부적격자라는 사실을 알면서도 조합원으로 가입시킨 조합 측의 행위를 사실상 사기로 간주하고 환불을 위해 적극적인 법적 대응을 했습니다.
조합의 귀책사유를 낱낱히 꼬집는 것은 물론 환불에 응하지 않으면 취할 법적조치를 알려 의뢰인의 조합 탈퇴 및 납입금을 반환을 강하게 압박하는 내용증명을 보낸 것인데요.
다행히 해당 조합측 에서는 버티지 않고 본인들의 과실을 인정했습니다. 이에 조합계약을 무효화한 후 의뢰인이 납입한 분담금 4천만원을 전액 반환했습니다. 특히나 이번 사건의 경우 의심이 든 즉시 법률전문가에게 진단받고 빠른 법적대응으로 넘어갔기에 유독 빠르게 계약금을 반환받을 수 있었는데요.
지역주택사업은 조합원 요건 중 한 가지만 충족하지 못하는 경우에도 가입이 불가능하거나 조합원 자격상실 될 수 있기 때문에 피해를 막기 위해서는 조합에 가입하기 전에는 반드시 본인이 가입요건을 만족하는 지 확인해보시는 것이 중요합니다.
만일 주택법상 지역주택조합 조합원자격 부적격자임에도 조합에서 계약을 종용해 임의세대 가입을 진행했다면 법률전문가에게 현 상황을 진단받고 안전하게 환불을 진행하시길 권해드립니다.
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