지역주택조합과 관련한 분쟁이 늘어나면서 지주택탈퇴 및 환불을 고민하는 조합원들이 많이 계십니다. 물론 조합원 가입 시점부터 아파트 입주까지 사업이 원활하게 진행되는 경우도 있지만 사실 안타깝게도 그렇지 못한 경우가 더 흔합니다. 대표적인 고질병인 토지확보 단계부터 난항을 겪는다거나, 조합 내부의 배임·횡령 등 고소와 고발이 진행되는 경우 등 상황은 다양하겠지만 결국 성공적으로 입주까지 완료하는 확률이 높지 않은데요.
이러한 조합아파트 문제점 및 위험성을 알고 계약을 망설이는 이들을 조합원으로 끌어들이기 위한 수단으로 조합에서는 안심보장증서 나 확약서 등을 작성해 주곤 합니다. 이는 추진위원회가 사업이 무산되거나 지연될 경우 조합원의 분담금과 업무추진비를 환불해주겠다는 일종의 '각서'를 써 주는 것인데요. 계약자에게는 사업지연 시 탈퇴하면 환불해주겠다는 확약서로 인식되지만 정작 조합원이 계약해지 의사를 밝히면 추진위원회는 법적인 효력이 없다며 환불을 거부하는 사례가 비일비재 합니다.
이런 경우 피해는 확약서를 믿고 계약한 조합원이 보게 된다는 것이 조합아파트 문제점 중 하나입니다. 조합에서는 일반적으로 버티기 전략으로 문제를 법원으로 끌고가기 때문인데요. 그동안 법원은 확약서가 법적인 효력이 없다며 조합의 손을 들어주곤 했기 때문입니다.
대표적인 케이스가 경상북도 A조합아파트 사건이 그 예입니다. 조합원 B씨는 확정분담금이라는 점을 계약서에 명시해 계약을 체결했는데, A조합에서는 전체 조합원 총회 결의를 통해 추가분담금을 반영한 내용으로 기존의 계약서를 변경하기로 하는 안건을 통과시킨 것입니다. 그에 따라 B씨는 추가분담금을 부담해야 했죠.
조합원 B씨는 2015년 가입 당시 조합으로부터 '분담금은 공동주택 1세대에 공급하는 확정분담금으로 본 계약서에 명시된 분담금 외에 추가분담금이 없음을 확약합니다'라고 기재된 보증서를 받았습니다. 그런데 A조합은 2018년 6월 임시총회를 통해 총사업비와 조합원의 납입금을 증액하기로 의결해버렸는데요.
이에 B씨를 포함한 조합원들은 지주택 탈퇴 및 환불을 위해 소송을 제기하기로 했습니다. B씨를 포함한 조합원들은 조합가입계약서에서 조합원 분담금의 변동은 없을 것으로 정했는데 A조합에서 조합원들이 납부할 분담금을 증액해 계약의 이행을 거절했으므로 조합에서 계약을 해제 또는 해지한 것이라고 주장하며 납입한 분담금의 반환을 청구한 것이죠.
위 사건에서 법원은 확정분담금 조항은 무효라고 판단하며 조합의 손을 들어주었습니다. 계약서에 확정분담금 조항을 넣은 것은 조합의 총유물에 관한 관리 및 처분행위에 해당하고, ‘조합규약이 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약은 총회의 의결을 거쳐 결정한다’고 규정하고 있으므로, 확정분담금 조항이 유효하려면 해당 내용의 조합 총회 결의가 있어야 하는데 없으므로 무효라고 판단한 것인데요.
즉, 가입계약을 체결한 당시에는 조합이 설립인가 전이었기에 사업계획은 확정된 상태가 아니었고, 계약서 상에도 사업계획이나 분양면적, 공급가격이 영구적으로 변경되지 않는다는 취지의 규정은 없으며, 보증서에는 '계약서에 명시된 분담금 외에 추가 분담금이 없음을 확약한다'라고 기재돼 있을 뿐 'A조합의 총회가 어떤 의결을 하더라도 이 사건 계약서에 명시된 분담금 외에 추가 분담금이 없다'는 내용은 없었기 때문입니다.
다시 말해, 안심보장증서 상 확정분담금이라고 설명했지만, 계약서에 명시한 분담금 외에 조합원들이 추가로 조합에 납부할 분담금은 아직 결정되지 않은 상태였고, 가입 이후 조합 총회의 의결로 사업비용이 증가하더라도 B씨 등이 납부할 분담금이 변경되지 않는다고 합의한 것은 아니라는 의미입니다.
따라서 조합 측이 계약을 이행하는 것이 불가능하다고 볼 수 없고, 이러한 사유로 조합원들의 계약해제 또는 해지 주장은 이유 없다고 판단하며 조합의 손을 들어준 것입니다.
그렇다면 이러한 조합아파트 문제점 때문에 조합원 B씨는 지주택 탈퇴 및 환불은 불가능한 것일까요? 그렇지 않습니다. 만약 조합에서 확정분담금 조항이 무효임에도 마치 유효한 것처럼 조합원들을 기망한 행위가 인정된다면 계약취소는 가능합니다.
일반적으로 지역주택조합 가입계약을 체결함에 있어서 추가분담금의 발생가능성은 매우 중요한 고려요소인데다 조합가입계약을 체결함에 있어 추가분담금 없는 확정분양가는 매우 중요한 고려요소입니다. 따라서 만약 확정분담금 조항이 없다면 조합원들이 이 사건의 조합가입계약을 체결했을 것으로 인정되지 않는다면 조합원은 계약취소 후 납입금을 반환받을 수 있는 것이죠.
실제로 최근 조합아파트 문제점이 드러난 사건에서 안심보장확약서가 있다면 사업 지연 시 조합원이 납입한 분담금을 돌려줘야 한다는 판결이 나온 적이 있습니다.
C씨는 2019년 1월 D조합 추진위원회에 조합원 분담금과 업무추진비 등 4800만원을 지급하고 가입계약을 맺었는데요. 계약 당시 D조합은 추진위원회 상태였는데 '조합가입 철회 또는 탈퇴를 희망하면 조합원 가입계약 해지와 함께 조합원 분담금 전액(업무대행비 포함)을 환불조치 받을 수 있다'는 내용의 안심보장증서를 작성했습니다.
해당 사건에서 1심 재판부는 조합 재산을 처분할 때는 조합원 총회 의결을 받아야 하는데 추진위원회 단계 확약서는 총회 의결을 거치지 않았기 때문에 그 효력을 인정할 수 없다며 조합의 승소를 선고했습니다.
하지만 위 판결은 항소심에서 뒤집혔는데요. 항소심 재판부는 안심보장확약서를 유효하다고 믿고 조합원 가입계약체결을 했다면 이는 '동기의 착오'로서 조합원은 계약을 취소하고 기납입한 분담금을 돌려받을 수 있다고 판단했습니다.
즉 재판부는 "조합원들은 가입계약 체결 당시 확약서도 함께 작성했고, 내용증명으로 피고에게 조합가입계약 철회를 통보할 당시에도 확약에 따라 가입계약을 철회하겠다고 주장한 것을 보면, 원고는 확약이 유효하다고 믿고 가입계약을 체결한 것으로 판단된다며 조합원들의 손을 들어준 것입니다.
이처럼 안심보장증서 또는 확약서를 받았다고 하여서 지주택 탈퇴 및 환불과 관련한 모든 권한과 권리를 보장받을 수 있는 게 아닙니다. 명확하지 않은 문구는 결국 해석하기에 나름이기에 어떠한 분쟁이 발생할 여지가 다분하죠. 그렇기 때문에 조합 아파트 홍보관에 방문하여 계약할 시 더욱 유의하시길 당부드립니다.
조합아파트 문제점 중 지역주택조합, 추진위원회, 시행대행사 등의 부당한 광고 행위로 인한 소비자 피해가 발생한 경우 한국소비자원이나 관할 기초자치단체, 공정거래위원회 등을 통해 피해 구제를 상담 받을 수 있는데요. 사실 대부분의 조합이 조합원들의 탈퇴 요구나 계약금 및 납입금 반환 청구에 대해 묵묵부답으로 일관하고는 합니다.
나아가 대부분 시간을 끌며 버티다 결국 소송으로 이어지곤 하죠. 그렇기 때문에 이 분야의 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받아 민사소송 및 형사고소를 제기하시는 것이 가장 효율적이고 확실한 대처방법일 수 있습니다. 지역주택조합 전담 해결팀을 운영하고 있는 저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산 전문 인증을 받은 로펌으로 변호사가 일대일로 상담을 진두지휘해 사건 해결을 돕고 있습니다.
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