부동산변호사가 알려주는 부동산 점유취득시효

 

부동산변호사가 알려주는

부동산 점유취득시효 분쟁

 

 

 

 

 

올해 정년퇴임으로 교직에서 물러난 ㄱ씨는 몇해 전 돌아가신 아버지께서 물려주신 시골 땅에 사과농장을 짓기로 하고 귀농 준비에 나섰습니다. 과수원 운영 구상을 어느 정도 마친 ㄱ씨는 땅을 둘러보기 위해 시골로 향했는데, 땅을 마주한 ㄱ씨의 얼굴에 당황한 기색이 역력했습니다. 허허벌판일 줄 알았던 땅에 고구마가 잔뜩 심어져 있었기 때문입니다. 그가 아버지로부터 물려받은 땅을 제 발로 찾은 건 이번이 처음이었습니다.

 

ㄱ씨는 본인 땅에 임의로 고구마를 농작한 자가 누군지 수소문했고, 그 주인공이 마을 주민 ㄴ씨라는 것을 알게 됐습니다. ㄴ씨는 20여 년 전부터 ㄱ씨의 아버지로부터 소작료 지불 없이 땅을 사용해도 된다는 허락을 받은 뒤 고구마 농사를 지었다고 설명했습니다. 이에 ㄱ씨는 과수원 농지로 사용할 예정이니 땅을 비워달라고 통보했습니다.

 

그로부터 며칠 뒤, ㄱ씨는 ㄴ씨로부터 한통의 연락을 받은 뒤 깊은 시름에 빠졌습니다. ㄴ씨가 빈터나 다름없던 땅을 증여 받아 20여 년 간 사용한 본인에 땅 소유권이 있다면서 점유취득시효를 주장했기 때문이죠. ㄴ씨는 도리어 소유권이전등기청구 소송을 내겠다고 으름장을 놓았습니다.

 

 

 

 

▲법무법인 명경 서울, 부동산변호사

김재윤 대표변호사

 

 

 

앞서 ㄴ씨가 언급한 점유 취득 시효는 민법 제254조에 의거, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도입니다. 이처럼 다른 사람의 물건이라 할지라도 일정 기간 점유해 시효 취득의 요건을 갖추면 등기청구권을 행사 할 수 있는데요. 등기 후 10년을 점유했을 땐 민법상 소유권자로 인정한다는 겁니다.

 

이에 ㄴ씨는 ㄱ씨가 땅을 물려받기 이 전부터 장기간 점유한 점을 들며 실질적 점유자임을 강조하고 있는데, 점유취득시효는 점유권자가 부동산을 20년간 점유를 했는지, 안했는지 기간만을 따지는 단순한 문제가 아닙니다.

 

 

 

 

 

오랜 시간 부동산을 점유했다고 해서 성립 요건 등을 살피지 않고 점유자의 취득시효를 바로 인정한 사례는 없습니다. 만약 명목상 토지소유권을 가진 땅 주인의 권리는 배제하고, 사실상 점유자를 소유자로 무조건 인정한다면 형평성 논란에 불을 지피겠죠.

 

점유취득시효의 요건에 부합하는 점유는 자신에게 소유권이 있다는 전제로 땅을 점유하는 '자주점유'여야 합니다. 이것이 위에서 말한 '소유의 의사'로, 시효 취득의 핵심입니다. 반드시 소유권이 있다고 믿는 점유가 아니라 타인의 소유권을 배척하고, 자신이 소유자로서 사실상 지배하려는 뜻이 있어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

반면 남의 땅인 것을 뻔히 알면서도 점유하는 악의의 무단점유일 경우에는 자주점유의 추정이 깨지므로 시효 취득을 할 수 없습니다. 원소유자가 불분명 할 때도 토지점유자는 소유권을 인정받지 못하죠.

 

ㄴ씨처럼 20년간 소유의 의사로 땅을 점유한 사실을 입증 하는 데 주력하는 실질적 점유자에 대응하려면, 원소유자는 상대방이 자주점유한 것이 아니라는 점과 점유자가 무단점유해 사용해온 점, 공연하게 점유한 것이 아니라는 사실 등을 부동산전문호사의 도움으로 명확하게 입증하면 남에게 빼앗길 위기에 놓인 내 땅을 안전하게 지킬 수 있을 겁니다.

 

법무법인 명경 서울 부동산변호사는 직접 일대일 상담을 통해 대응법을 제시하고, 더 나아가 의뢰인과 함께 부동산 분쟁 해결을 위한 만반의 준비를 기하고 있습니다. 부동산 분쟁만을 전담하는 법무법인 명경 서울의 문을 두들기시기 바랍니다.