지역주택조합 조합원자격 상실 했을 때 계약금 환불은?

 

 

"지역주택조합 조합원자격 상실했으니 계약금 돌려줘야"

VS

"의도적인 세대주 변경으로 인한 조합원 자격상실, 계약금 돌려줄 수 없어"

 

 

 

 

 

A씨는 지난 2015년 2월, 울산광역시 남구에 설립된 B조합 추진위원회와 조합원 가입계약을 체결했습니다. A씨는 조합 가입 이후 2017년 2월까지 약 2년간 분담금 명목으로 총 1억 3000여만 원을 납입했습니다. 이와 별개로 업무추진비 명목으로 1000만원을 추가 납부했습니다. 

 

B조합 추진위 측은 2015년 6월 창립총회를 열고 조합규약을 제정했습니다. 이후 당해 9월 울산시 남구청으로부터 조합설립인가를 받았는데요.

 

그리고 3년 뒤인 2018년 10월, A씨는 세대주 변경으로 인해 세대주의 지위를 상실했고, 조합원으로서 자격 또한 상실했습니다. 이에 A씨는 조합 측에 계약금 환불을 요구했으나 조합은 이에 응하지 않았고, A씨는 결국 규약대로 업무추진비를 제외한 나머지 계약금 1억3000여만 원을 반환하라면서 조합 측을 상대로 소송을 제기했습니다. 

 

 

 

 

 

* 조합규약 내용

 

제8조(조합원의 자격)

조합원의 자격요건은 주택법령에정한 조합원의 자격 요건을 말하며 다음 각 호와 같다. 단 주택(관계) 법령이 변경되는 경우는 변경되는 사항에 의한다. 

1. 주택조합설립인가신청일부터 당해 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자. 다만, 주택조합원이 근무, 질병 치료, 유학, 결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장, 군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원 자격이 있는 것으로 본다. 

 

제12조(조합원의 탈퇴, 자격상실, 제명)

① 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생해 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때에는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정해야 한다.

② 관계법령 및 이 규약에서 정하는 조합원 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원 자격은 자동 상실된다.

③ 조합원이 다음 각 호에 해당하는 경우 등 조합원으로서의 의무를 이행하지 아니하여 조합이 손해를 입힌 경우에는 대의원회 또는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대해 소명 기회를 부여하여야 하되, 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.

1. 부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우

2. 조합의 목적에 위배되는 행위를 하여 사업 추진에 막대한 피해(손해)를 초래하였을 경우

④ 탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대하여는 조합원이 납입한 제납입금에서 추진비로 납부한 금액을 공제한 잔액을 환급 청구일로부터 30일 이내에 지급하되, 총회의 의결로서 공제할 공동 부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있다. 

 

 

 

 

A씨의 소송 제기에 B조합 측도 다음과 같이 주장하며 A씨의 조합 탈퇴를 불허하고 계약금을 반환할 수 없는 이유에 대해 설명했습니다. 

 

- A씨는 조합원으로서 조합의 목적 달성에 협조하거나 조합원 자격을 유지해야 할 의무가 있음에도 조합을 임의 탈퇴하기 위해 의도적으로 세대주를 변경해 조합원 자격을 상실했다. 이는 조합과 나머지 조합원들에 대한 신의를 저버리고, 조합원의 부담금을 증가시키는 행위로 신의성실의 원칙에 반하여 허용할 수 없다. 

 

- 조합이 A씨에게 계약금을 반환하는 행위는 총유물을 처분하는 행위로, 공동부담금을 결정하는 총회의 결의가 있어야 한다. A씨는 규약 제12조 제4항 후단에 따라 2019년 4월 임시총회를 개최해 '탈퇴, 조합원 자격 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 조합원에 대해 부담금과 업무 용역비를 합친 제납입금 가운데 전체 부담금의 20%와 업무 용역비 100%를 제외한 잔액을 환불하고, 환불 시기를 신규 조합원 또는 일반 분양자로 대체대 입금이 완료됐을 때로 한다'라는 내용의 결의를 했다. 이에 A씨가 돌려받을 금액은 1억3000여만 원이 아닌 3800여만 원이며, 아직 신규 조합원이나 일반분양자가 대체되지 않았으니 계약금 반환 이행기가 도래하지 않았다. 

 

 

 

 

 

지역주택조합 조합원자격 상실 했기에 조합규약에 따라 업무추진비를 제외한 납입금 1억3000여만 원을 돌려 달라는 A씨, 신의 성실의 원칙에 반해 탈퇴를 허용할 수 없고, 계약금 반환 금액은 3800만원이며, 신규 조합원이 대체되지 않아 계약금을 반환할 수 없다는 B조합, 과연 재판부는 누구의 손을 들어줬을까요?

 

 

 

 

 

재판부 "세대주 변경한 조합원 자격상실했으니 계약금 돌려줘야"

 

법원은 A씨가 B조합에 납입한 계약금 가운데 업무추진비를 제외한 나머지 납입금 1억3000여만 원을 돌려줘야 한다며, 조합원 A씨의 손을 들어줬습니다.  

 

재판부는 "원고(A씨·조합원)는 피고(B조합)와 이 사건 조합가입계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부했으나, 2018년 10월 세대주 지위를 상실함으로써 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 이 사건 규약 제8조 , 제12조 제2항에 따라 지역주택조합인 피고의 조합원으로서의 자격을 상실했다고 볼 수 있다"면서 "피고는 규약 제12호 제4항 전단에 따라 원고가 납입한 제납입금에서 업무추진비 1000만원을 공제한 잔액인 1억 3000여만 원을 환급 청구일로부터 30일 이내에 원고에게 지급할 의무가 있다"라고 판단했습니다. 즉, 조합 측이 A씨에게 분담금을 반환할 의무가 있다고 인정한 겁니다. 

 

 

 

 

 

법원은 이어 B조합 측의 주장을 모두 배척했습니다.

 

- 조합원 A씨의 행위가 신의성실의 원칙에 어긋난다?

주택법 등 관계법령, 조합 가입계약 및 규약 자체에 조합원으로 하여금 세대주의 지위를 계속 유지해야 할 의무를 부과하거나 조합원이 스스로 조합원의 자격을 포기하는 것이 금지된다는 규정을 두고 있지 않다. 오히려 조합의 규약은 조합원 자격을 규정하고 주택법령 및 규약에서 정한 조합원의 자격을 상실한 자에 대해 그와 같은 상실의 원인에 관해 따로 규정하지 않고 자격을 상실한다고 규정하고 있고, 조합원의 자격을 상실한 자도 납입한 제납입금에서 추진비로 납부한 금액과 총회의 의결로서 공제할 것으로 결의한 공동부담금을 공제한 잔액을 총회가 결의한 시기 또는 환급 청구일로부터 30일 이내에 환불받을 수 있어 조합에게 불리하다고만 보기 어렵다. 

 

- 총회 결의가 없으면 분담금 반환 의무가 발생하지 않는다? 

규약 제12조 제4항은 환급청구일로부터 30일 이내에 지급하는 것을 원칙으로 하되, 이와 다른 예외적인 사항으로 총회의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 미리 정하여 두는 것을 허용하는 규정으로 해석된다. 조합에 아무런 시기나 제한 없이 총회를 개최해 공제할 공동부담금 및 환급시기를 결정할 수 있는 권한을 부여할 경우, 그 남용의 위험이 있는 점 등의 사정에 비추어 보면, 규약 제12조 제4항 후단에서 말하는 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정할 수 있는 총회의 의결은 해당 조합원이 조합원 지위를 상실하기 전에 성립된 것에 한한다. 따라서 원고가 피고의 조합원 자격을 상실한 2018년 10월 이후 2019년 4월 개최된 총회의 의결은 원고에게 적용될 수 없다. 

 

원고가 피고조합의 조합원 지위를 상실하기 전까지 조합이 규약 제12조 제4항 후단에 따라 총회나 그 위임을 받은 대의원회 등의 의결로서 공제할 공동부담금 및 환급시기를 따로 정하지 않는 이상, 원칙으로 돌아가 환급청구일로부터 30일 이내에 업무추진비를 제외한 나머지 납부금이 반환돼야 한다. 

 

(울산지방법원 2019. 6. 26. 선고 2018가단62548 판결)

 

 

 

 

 

조합원 A씨가 어떠한 이유로 세대주 변경을 하여 조합원 자격이 상실되었는지, 이것이 고의였는지, 또는 부득이한 사정이 있었는지 알 수 없으나 재판부는 이러한 이유와는 상관없이 B조합의 조합 규약상 조합원 상실 원인을 불문하고 이를 인정하고 있다는 점을 들며 지역주택조합 조합원자격 상실에 따라 조합 측에 계약금 반환을 청구한 A씨의 손을 들어준 판례였습니다. 

 

이처럼 계약서 내용은 혹시 발생할 수 있는 소송 분쟁에서 승,패 여부가 갈릴만큼 중요한 부분을 차지합니다. 그렇기 때문에 조합에 가입하고자 한다면 계약 내용, 조합 규약 등을 더욱 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있겠지요. 또 조합원에게 불리한 조항은 없는지도 살펴보는 것이 좋고요. 스스로 계약서를 검토하는 것이 어렵다면 법률 전문가인 변호사에게 계약서 검토를 의뢰하는 것도 혹시 모를 피해를 예방할 수 있는 하나의 방법입니다. 

 

섣불리 조합에 가입하여 금전적 피해를 입었다면, 더욱 막대한 피해를 입기 이전에 변호사의 도움으로 사태를 해결해보시기 바랍니다. 법무법인 명경 서울사무소는 지역주택조합 분쟁을 전담변호사를 배치해 사건해결을 돕고 있습니다.