지역주택조합 사업승인 지연되고 있다면

작년, 한 주택조합아파트의 조합원은 조합원 모집 이후 5년이 지나도록 착공조차 못하고 있으며, 조합원 구성, 사업승인, 시공사와 도급계약 체결 등의 과정에서 2명의 조합장이 스스로 목숨을 끊는 사건이 발생했었습니다.

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이 주택조합의 조합원들은 해당 시의 지사를 찾아가토지 매입을 위해 조합원 명의로 190억 원을 대출해 매달 1억 원에 달하는 이자를 조합원들이 직접 부담하고 있으니 시공사 교체 등 해법을 찾아달라며 하소연을 하기도 했다고 합니다.

 

실제로 해당 지역은 2015년 이후 설립인가를 받은 곳은 총 4 곳이지만 3개 지역의 조합원은 사업승인을 통과하지 못해 착공조차 못하고 있으며 피해자는 1300여명에 달한다고 합니다.

 

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이처럼 명경(서울)에 조합 탈퇴를 원하시는 조합원분들이 사업이 지연되어 추가분담금을 계속해서 내야만 하는 상황에서 금전적 피해를 더 이상 감당하고 싶지 않다며 탈퇴하고 싶다고 문의를 주십니다.

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지주택 사업의 경우 착공에 들어가기까지 거쳐야하는 필수 절차들이 많아 사업지연이 빈번하게 발생하곤 하는데요. 그 중에서도 특히 사업승인을 받지 못해서 지연되는 경우들이 많습니다. 많은 분들이 이러한 이유를 알 지 못하고 가입 당시 조합에서는 토지도 다 확보하고, 조합원도 다 모집해서 금방 착공에 들어갈 것 처럼 홍보했는데 도대체 왜 사업승인을 받지 못하는 것인지 답답해 하곤 하십니다.

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그래서 오늘은 지역주택조합 사업승인에 대해 요건과 함께 지연되는 이유가 무엇인지에 대해 전반적으로 알아보겠습니다.

 

 

 

<  지역주택조합 사업승인 요건  >

지역주택조합 사업승인은 조합 설립인가라는 1차 관문을 통과한 이후 한 번 더 통과해야하는 2차 관문입니다. 설립인가 신청요건보다 사업계획승인 시 더 까다로운 요건을 요구하기 때문에 국내에는 많은 지주택 사업장이 존재하지만 사업승인단계를 통과하지 못하고 정체되어 있는 곳이 많습니다.

 

대표적으로 정체되는 경우가 토지소유권을 확보하지 못해서인데요. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하거나 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우 주택건설대지의 소유권의 95%이상의 토지소유권을 확보하여야 합니다.

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사업계획승인이 된다면 이후 잔여 5%에 대한 소유권은 매도청구소송을 통해 확보할 수 있는데 소유권 95%의 확보를 못하는 사업장의 경우 사업이 정체되어 버리는 것입니다.

 

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지주택사업의 경우 1) 조합이 직접 건설사업자로 등록 후 건설을 하는 방법과 2) 주택조합과 등록사업자가 공동사업주체가 되어 추진하는 방법이 있습니다.

 

공동사업주체가 되어 진행하게 되면 등록사업자는 시공자의 책임은 물론 자신의 귀책사유로 인해 사업추진이 불가능하게 되는 경우 그 책임을 질 의무가 있습니다.

 

 

등록사업자의 경우 선정할 때 몇 가지 요건을 충족하는 경우에만 선정이 가능한데요. 자본금 5억 원 이상 (개인이면 자산평가액 10억 원 이상), 건축 분야 및 토목 분야 기술자 3명 이상(건축기사 및 토목분야 기술자 각 1명씩 보유)을 보유해야 하고, 최근 5년 간 100호 또는 100세대 이상 주택건설 실적을 보유해야 합니다.

 

 

또한, 이외에도 지역주택조합 사업승인 신청 시 구비해야 하는 요건이 있습니다. 토지소유권 95%를 확보해야하고, 사업부지에 저당권 권리자에게 사업 시행 동의를 받은 경우가 아니라면 설정되어있는 해당 저당권, 가등기담보권, 가압류, 전세권, 지상권 등을 말소해야 합니다. 마지막으로 조합과 등록사업자간 협약이 체결되어야 합니다.

 

 

 

<  지역주택조합 사업승인 절차  >

 

-  주택건설사업계획 승인신청

사업주체가 시, 군에 주택건설사업계획 승인신청을 합니다. 승인신청을 할 때는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 주택법 시행령 제27조 제6항에서 언급하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 합니다.

 

 

 

-  주택건설사업계획 승인 협의

사업계획승인신청서를 제출 받은 해당부서는 주택건설사업계획 승인 협의 후 60일 이내에 회신하게 됩니다. 이때 해당부서에서 소관업무별 인가, 허가, 심의, 평가, 시설기준 등 적정성검토를 하고, 대지소유권과 저당권 설정 여부 등을 조회 후 기반시설용지 기부채납을 명시하여 회신하게 됩니다.

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사업계획승인권자는 사업계획승인의 신청을 받았을 경우 정당한 사유가 없으면 신청받은 날부터 60일 이내에 사업주체에게 승인여부를 통보해야 합니다.

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이때 사업계획승인권자는 사업승인을 내어 줄 경우 기부채납과 같은 일정한 부관을 붙일 수 있습니다. 하지만 사업과 직접적으로 관련이 없거나 과도한 기반시설의 기부채납을 요구하면 안 됩니다. 이것은 주택법 제17조에 명문화된 규정으로 이를 위배해 부과된 사업계획승인조건은 무효입니다.

 

『  재량행위에 있어서는 법령상의 근거가 없다고 하더라도 부관을 붙일 수 있는데, 그 부관의 내용은 적법하고 이행가능하여야 하며, 비례의 원칙 및 평등의 원칙에 적합하고 행정처분의 본질적 효력을 해하지 아니하는 한도의 것이어야 한다

대법원 1997. 3. 14.선고 96누16698판결   』

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-  사업계획승인 및 고시

 

사업계획승인권자는 사업계획을 승인하였을 때에는 이에 관한 사항을 접수일로부터 60일 이내에 고시해야 합니다. 이렇게 고시가 나면 사업승인이 완료되어 착공을 위한 준비에 들어갈 수 있습니다. 이 경우 국토교통부장관은 관할 시장·군수·구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 사업계획승인서 및 관계 서류의 사본을 지체 없이 송부하여야 합니다.

 

이 고시는 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 효력이 발생하며, 주택조합은 사업계획승인을 받은 날부터 3개월이 지난날부터 30일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.

 

 

 

오늘은 지역주택조합 사업승인에 대해서 살펴봤습니다. 위의 사업승인을 받은 경우에는 5년 이내에 착공을 해야 합니다. 사실상 조합원아파트를 건축하는 과정에서 토지확보나 조합원모집이 완벽하게 맞아 들어가는 경우가 거의 드물기 때문에 많은 사업장이 허위, 과장광고를 하게 되는 데 이로인해 피해를 입으신 분들이 많이 있습니다.

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그렇기 때문에 조합가입을 원하시는 분들께서는 업무대행사나 홍보직원의 가입을 종용하는 감언이설에 현혹되지 않도록 조심하시고 실제 토지확보는 얼마나 했는지 사업승인을 받았는지, 최소한 사업승인을 받을 수 있는 가능성이 있는지 등에 대해 꼼꼼하게 살펴보시길 바랍니다.

 

 

 

지역주택조합 사업승인이 늦어져서 탈퇴도 하지 못한 채 추가 비용만 부담하며 진퇴양난의 상황에 처해 여러가지를 알아보고 계신다면 꼭 신중히 여러 곳을 알아보시는 게 좋다는 말씀을 드리고 싶습니다. 어디에서 진행하느냐에 따라 승소율이 달라지기 때문인데요. 많은 경험을 보유한 곳인지 확인해보시는 것이 좋습니다.

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법무법인 명경(서울)처럼 지주택 사건을 다수 해결한 변호사에게 가입자문을 구하시거나 전문가에게 의견을 구해보는 것이 피해를 줄일 수 있는 가장 좋은 길입니다.