지역주택조합 단점은 무엇일까

 

길을 가다보면 여기저기 시세보다 훨씬 낮은 금액으로 내 집 마련의 기회를 강조하며 불법 현수막, 전단지 등을 이용해 조합가입을 홍보하는 것을 많이 볼 수 있습니다. 주택조합사업은 전국적으로 성공확률이 매우 낮음에도 불구하고 이러한 지역주택조합 단점을 모르는 시민들이 광고내용만 믿고 투자했다가 낭패를 보는 일이 많아 많은 피해자가 양산되고 있는데요. 지주택조합아파트가 계속해서 늘어나고 있는 상황에서 조합원가입을 할 때 어떤 위험 부담이 있는지 꼼꼼히 살펴보고 가입을 해야합니다.

 

그래서 오늘은 지역주택조합 단점에 대해서 이야기해보겠습니다.

 

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◈ 지역주택조합의 단점은 무엇일까

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조합원아파트는 일반 분양아파트와 달리 지역 내 무주택자들이 조합을 구성해 스스로 주택을 마련하는 제도입니다. 따라서 토지매입이나 주택 건설, 분양까지 사업추진에 따르는 다양한 문제들을 조합원들이 스스로 해결해야 합니다. 국민권익위원회 발표에 따르면 지난 2005년부터 2019년까지 추진된 지주택조합은 전국 총 155단지였지만 실제 입주된 단지는 24단지로 22%에 불과하다고 합니다.

 

이렇게 조합원아파트 사업의 성공률이 낮은 이유는 바로 다음의 단점들 때문입니다.

 

 

 

1) 토지 매입 비율 달성의 어려움

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지역주택조합의 설립인가를 받기 위해서는 해당주택건설대지 80%이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시·군·구 등 자치단체장에게 제출해야 합니다.

 

별도의 사업 주체가 토지 등을 확보하고 주택건설사업계획승인을 얻은 상태에서 분양 또는 구입하는 일반분양주택에 비해, 지주택조합은 다수의 조합원 스스로가 건축주로서 사업계획 승인을 위해서는 토지소유권 총 95%이상을 확보해야 사업이 진행되기 때문에 상대적으로 사업기간이 길어질 우려가 있다는 지역주택조합 단점이 있습니다.

 

 

 

 

2) 사업의 장기화 및 조합원이 부담하는 추가 분담금의 계속적 증가

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보편적인 일반분양 아파트 준공 기간은 약 3년 정도입니다. 하지만 지주택사업은 거쳐야 하는 절차들이 많아 사업이 지연되는 케이스가 거의 90% 이상입니다.  설립인가를 받고 사업계획승인까지 받아야 아파트 건축에 들어갈 수 있는데 심지어 10년이 지나도록 사업 계획 승인조차 받지 못한 곳도 많습니다. 주택조합원의 경우 조합원요건인 무주택 또는 전용면적 85제곱미터 이하의 소형주택 1채만 소유하고 있는 1주택 요건을 조합원 가입시부터 입주시기까지 유지해야 하는데 이렇게 사업이 지연되는 경우에 조합원 다른 주택을 매입하면 조합원 자격을 잃게 되기 때문에 발이 묶이게 되어 이도저도 못하는 상황이 되는 불상사가 발생할 수 있으니 난감해집니다.

 

이렇게 토지 소유권을 확보하지 못한 상태에서 조합을 설립하게 되면 토지 매입비가 계속해서 상승하고, 사업지연에 따른 대행사의 월급과 운영비용이 계속해서 발생되며, 그에 따른 추가 분담금이 발생하게 됩니다. 따라서 실질적으로 일반 아파트 분양과 비교했을 때 가격적인 장점이 사라지는 것과 마찬가지가 될 수 있습니다.

 

 

3) 조합 내부의 비리 발생 가능성 및 조합원 보호의 어려움

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위에서 설명한 것처럼 토지 매입과 조합원의 확보가 힘들다보니 모델하우스 등 홍보대행사에선 가입 설명 시 마치 토지 확보를 다하였고, 조합원 모집도 거의 완료 해 사업승인도 금방 받을 수 있고, 착공도 곧 이니 빨리 결정하라고 기망하며 조합가입을 종용하기도 합니다.

 

또한, 조합사업을 진행하다보면 주택조합아파트가 올라갈 위치에 땅을 사놓고 상식에 벗어난 가격으로 토지를 매입하거나 지위를 악용해 거액을 편취하고 조합자금을 유흥비로 탕진하는 등 횡령을 하는 일이 종종 발생해 조합원들과 갈등 또는 분쟁으로 이어져 사업이 지연되거나 무산되는 경우도 많습니다.  조합장을 몰아내고 수사기관을 통해 처벌한다고 하더라도 이미 조합의 상태는 망가져버렸기 때문입니다.

 

 

 

게다가 설사 조합원 모집 과정에 문제가 있더라도 조합 설립 인가 전에는 단속하기도 어렵고, 사실상 조합자금에 대한 운영을 감시하기 어렵습니다. 게다가 사업 추진 중 발생되는  문제점 또한 조합원 스스로 해결해야하며 확정비용 또한 추정하기 어렵다는 단점이 있습니다. 그렇기 때문에 이런 경우 사업이 무산되거나 시공사가 부도가 나더라도 조합원들이 보호받기가 쉽지 않은데요. 조합원 가입 계약서를 작성 시 시공사의 책임 범위에 관한 내용들이 명시되어 있어도 소송 등의 법적 분쟁으로 진행됐을 때 시공사가 책임지는 경우도 드뭅니다.

 

 

4) 조합 탈퇴의 어려움

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전체 세대수 기준 50% 이상의 조합원이 모집되어야 다음 절차로 넘어갈 수 있습니다. 조합원 가입 시에는 계약금을 납부해야만 조합원이 될 수 있는데요. 이 계약금으로 현재까지 지출한 업무추진에 대한 정산과 현 거주자에 대한 토지매입을 추진하게 됩니다.

 

조합 탈퇴 시에는 납입된 계약금을 돌려두어야 하는데 만약, 조합원 모집이 50% 미만인 상태에 비용 또한 사용되고 있는 시점이라면 시행사에서는 조합원의 탈퇴요청에 대해 모르쇠로 일관하거나 탈퇴에 동의하더라도 계약금은 돌려줄 수 없다고 잡아떼거나 거액의 업무추진비를 제하고 돌려주게 된다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

오늘은 지역주택조합 단점에 대해서 알아봤습니다.  최근 주택법의 개정으로 어느정도 탈퇴 및 환불에 대한 보호규정이 생겼지만 시행일 이전에 이미 발생한 피해들은 구제받을 수 없습니다. 조택조합사업은 사업 규모에 비해 조합원의 보호 장치도 부족하고 조합설립, 토지매입까지 불안정한 상태라 리스크가 굉장히 큰 사업입니다. 일반분양처럼 토지를 매입해 사업을 진행하며 분양하는 것이 아니기 때문에 대부분의 주택조합에 가입을 하는 것은 실체가 없고 말과 홍보 뿐인 곳에 투자를 하는 것과 다름없습니다.

 

그렇기 때문에 조합 가입을 고민하시고 계시다면 토지가 얼마나 확보되었는지 꼼꼼히 직접 확인하시기 바랍니다. 토지 매매계약서나 사용승낙서를 확인하고, 대법원사이트에서 등기부등본 열람을 통해 매입여부를 직접 확인한 후 참여하셔야 합니다.

 

 

 

각 시, 군, 구청 홈페이지에서 사업추진현황, 조합원모집인가공고 등을 확인하시고 토지이용규제정보서비스를 이용해 사업예정부지의 토지 이용계획 및 행위제한정보를 참고하시는 것도 방법입니다.

 

하지만 가장 좋은 방법은 지역주택조합사업을 다수 경험한 법률 전문가를 찾아가 계약서를 함께 검토해보는 것입니다. 저희 법무법인 명경(서울)은 대한변호사협회로부터 부동산전문 인증을 받은 로펌으로 지역주택전담팀을 운영하여 조합원분들과 맞춤 상담을 진행하고 있습니다. 현재 지주택조합과 분쟁을 겪고 계시거나 법적 대응방안에 대해 고민 중이 신 분 들은 지주택탈퇴 및 환불을 다수 해결한 명경의 변호사를 통해 권리를 구제받으시길 바랍니다.