지역주택조합 사기 소송의 결과는

9월 쯤, 허위 정보로 조합원을 모집했던 충북 청주의 한 지주택 관계자들에게 징역형의 집행유예가 선고되는 사건이 있었는데요. 창립총회에서 조합원들에게 '토지매입률은 80% 완료했으며, 나머지 토지는 강제수용을 해결할 수 있으니 걱정하지 말고 기다려라' 고 허위사실을 광고합니다. 토지매입률, 조합원모집율 등은 사업의 성패를 가르는 중요한 요소이기 때문에 이에 대해 허위로 과장광고를 하게 되면 귀책사유가 되어 사기가 인정될 수 있습니다. 이에 해당 조합원들은 조합측에 손해배상 청구소송을 진행하고 있다고 하는데요. 

 

그래서 오늘은 허위광고 등의 지역주택조합 사기 소송의 결과에 대해서 이야기 해보려 합니다. 2012년, 위 사건처럼 조합원아파트 사업을 진행하는데 있어 업무대행사의 허위광고에 속은 조합원들이 손해배상을 제기했던 사건인데요. 판례가 공개되어 있어 소개해보겠습니다.

 

 

 

◇◆◇ 고지의무 위반한 시행대행사 ◇◆◇

이 사건 공동피고인 주식회사 N은 2001년 말 서울 소재의 토지에 아파트 500여 세대를 건립하는 개발사업을 계획합니다. 그러면서 이 사건 토지를 대상으로 하는 조합을 설립한 후 그 지주택조합으로부터 시행대행자로 선정받는 방법을 구상한 것이죠. 그렇게 물색을 하던 중 N은 2001년 말경부터 (가칭) S 조합의 조합규약을 마련하고 시공사를 물색하는 등의 준비를 해 오던 소외인 A 씨와 2003년 4월 경 S 조합의 명의로 시행대행계약을 체결하게 됩니다.

 

N은 이사건 사업의 시행대행사로서 2004년 6월부터 2005년 12월까지 원고들과 조합원가입계약을 체결했는데요. 문제는 그 계약 체결 당시 이미 이 사건 사업부지 일대가 뉴타운사업지구로 지정되면서 조합원아파트 방식에 의한 이 사건 사업의 추진이 불가능할 수도 있었다는 것입니다. 그럼에도 불구하고 N은 조합원들에게 이러한 사실을 고지하지 않았던 것입니다.

 

 

 

그 후 뉴타운사업을 제도적으로 뒷받침하는 구 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’이 시행됩니다. 이에 해당 사업부지는 재정비촉진구역으로, 사업의 종류는 주택재개발사업으로 각각 지정되게 되었습니다. 이에 따라 조합아파트 건설사업이 확실하게 불가능해집니다.

 

이에 놀란 원고들은 원고들은 N등을 상대로 소송을 제기하기로 합니다. ‘피고들은 시행대행사, 시공사로서 원고들에 대한 관계에서 관련 법령을 면밀히 검토해 이 사건 사업이 가능한 것인지 여부를 판단해 추진할 업무상 주의의무를 부담함에도 불구하고, 사업부지가 지구단위계획구역으로 지정되지도 않아 이 사건 사업의 성사 여부가 불투명했지만 이 사건 사업이 가능하다고 과신해 원고들과 조합원가입계약을 체결하고 조합원 분담금을 납부하게 했으니 그로 인한 손해를 배상하라 ’는 취지의 지역주택조합 소송을 제기한 것입니다.

 

 

 

◇◆◇ 착오로 고지의무의 존재를 인식 못 했더라도 위법성 인정 ◇◆◇

원심에서는 피고 N은 원고들과 이 사건 조합원가입계약 체결 당시에 이미 해당 사업부지 내 건축물이 서울시가 조례를 통해 규정한 건물노후도 기준을 충족하지 못한 점, 뉴타운개발사업이 진행되면 조합아파트 사업 방식으로는 해당 부지에서 사업을 진행하는 것이 불가능하다는 점을 인식하고 있었다고 보았습니다. 결국 해당 회사는 이 사건 조합원가입계약 내용대로 아파트를 공급하는 것이 불가능하다는 것을 알고 있었던 것으로 추인된다고 본 것입니다.

 

그럼에도 피고 N은 단지 입법청원이나 행정소송의 방법으로 이 사건 사업을 진행하려고 하면서 조합원가입계약을 체결하고자 교섭하였던 원고들에게 그와 같은 방법으로 이 사건 사업을 진행할 수 있는 것처럼 홍보하였습니다.

 

 

 

 

이에 법원에서는 아파트 건설사업을 진행 가능성 여부는 원고들이 조합원가입계약을 체결할당시 계약체결여부를 결정함에 있어 중요한 사항임에도 피고 N이 조합원아파트 방식으로 사업을 추진하는 것이 불가능할 수도 있다는 점, 특히 뉴타운개발지구로 지정되면 사업 진행이 중단될 수 있다는 것을 고지하지 않은 것은 부작위에 의한 기망이라고 했습니다.

 

따라서 피고인 N 등은 공동불법행위자로서 각자 원고들에게 그와 같은 불법행위로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판결합니다. 대법원 판결까지 간 것을 보면 피고는 고지의무를 인지하지 못했다는 등의 이유를 들어 상고한 것으로 보이는데요.

 

 

 

◇◆◇ 지역주택조합 사기 소송, 조합원 승소 ◇◆◇

대법원에서는 이 사건에서 고지의무를 위반한 당사자가 부주의 또는 착도 등으로 고지의무의 존재를 인식하지 못했더라도 위법성이 부정되는 것은 아니다라고 판시합니다.

 

즉, 1) 부작위로 인한 불법행위가 성립하려면 작위의무가 전제되어야 하나, 작위의무가 객관적으로 인정되는 한 의무자가 의무의 존재를 인식하지 못했다하더라도 불법행위 성립에는 영향이 없다는 것입니다. 이는 고지의무 위반에 의해 불법행위가 성립하는 경우에도 동일하게 당사자의 부주의 또는 착오 등으로 고지의무가 있다는 사실을 인식하지 못했다고 해서 위법성을 부정할 수 없다는 뜻입니다.

 

 

 

 

2) 또한, 조합아파트개발사업의 시행대행자인 주식회사가 해당 방식에 의한 사업 추진이 불가능할 수 있음에도 불구하고 이를 고지하지 않았고, 사업 추진이 불가능할 수 있다는 사정은 조합원가입계약의 체결 여부를 결정하는 관건이 되는 중요사항이라는 점을 분명히 했습니다.

 

즉, 계약상대방인 원고 등에게 이를 고지하지 않은 것은 고지의무 위반에 해당하고, 이는 피고 등이 계약 체결 당시 사업 추진이 불가능할 수도 있다는 점을 분명히 인식하지 못했다고 해서 사정이 달라지지 않는다고 판시하며 손해배상 소송에서 허위광고에 속은 조합원들의 손을 들어준 것입니다.

 

이 사건에서 1) 시행대행사에 고지의무가 발생했는지와 2) 시행대행사가 고지의무에 대해 반드시 인식을 했어야만 하는 것인지가 주요 문제였습니다. 고지의무란 거래상대방이 그 사정을 고지받았다면 그 거래를 하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 경우에 발생합니다. 따라서 객관적인 기준에 따라 판단하는 것입니다.

 

 

 

해당 사건에서 조합 주택에 의한 아파트건설사업이 불가능해졌다는 사실을 원고들이 고지 받았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백했죠. 따라서 조합원 가입계약을 맺고자 하는 시행대행사로서는 그 사정을 미리 고지할 의무가 있는 것입니다.

 

이처럼 고지의무의 여부는 객관적으로 판단되는 것이기에 부주의나 착오로 인해 고지의무가 있다는 사실에 대해 인식하지 못했다고 하더라도 고지의무 위반에 따른 손해배상 책임이 인정되는 것입니다. 또한, 고지의무가 객관적으로 인정되는 한 시행대행사가 부주의 또는 착오로 고지의무의 존재를 인식하지 못했다하여 위법성이 부정되는 것이 아닙니다.

 

즉, 계약체결 당시 사업 추진이 불가능할 수도 있다는 점을 분명하게 인식하지 못했다고 하더라도 사정이 달라지는 것이 아닌 것입니다. 이 판례의 의의는 착오 등으로 고지의무의 존재를 인식하지 못한 경우에도 위법함을 면하지 못한다는 객관적 기준을 제시했다는 점입니다.

 

 

 

 

◇◆◇ 지역주택조합 소송 원한다면 명경으로! ◇◆◇

오늘은 허위광고로 인한 지역주택조합 사기 소송의 결과에 대한 판례를 하나 소개해봤습니다. 조합원아파트사업의 경우 조합원모집률을 높이기 위해 허위, 과장광고를 하는 경우들이 많습니다. 시공을 위한 토지 취득을 완료했다거나 추가분담금이 없을 것이라는 식으로 말입니다.

 

이러한 허위과장광고의 경우, 조합원이 이를 신뢰해 조합가입계약을 체결함에 있어 중대한 과실이 없다면 착오 또는 사기에 의한 의사표시로 계약을 취소하고 납입금에 대한 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 대법원 판례에 따르면 선전광고에서 다소의 과장/허위가 수반되는 것이 일반상거래의 관행과 신의칙상 시인될 수 있는 정도라면 기망성이 결여된다고 보아 어느 정도의 허위과장광고는 용인하고 있기 때문입니다. 따라서 조합에서는 애매한 문구를 사용해 마치 확정되지 않은 사실을 확정된 것처럼 오인하게 만드는 경우가 많아 판례에서 조합 측의 손을 들어주는 경우가 많을 수 밖에 없습니다. 

 

이에 대응하기 위해서는 법률 전문가의 조력을 통해 문제 상황에 대해 꼼꼼히 살피고, 사안별로 적절한 법적 대응을 강구하는 것이 중요합니다. 저희 법무법인 명경 서울은 대한변호사협회로부터 부동산인증을 받은 부동산 전문 로펌으로 지주택전담해결팀을 운영하고 있습니다. 지역주택조합 사기 소송이 필요한 상황에 처해 계시다면 신속히 상담받아 보세요.

 

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