지역주택조합 입주권 전매 원한다면

 

6월에는 서울 아파트의 입주권 거래 숫자가 올 들어 가장 높게 집계됐다고 합니다. 분양권 전매 제한을 앞둔 지방 광역시를 중심으로 분양권도 활발하게 거래됐는데요. 입주권이란 재개발/재건축 사업 조합원들이 신규 주택을 받을 수 있는 권리이며, 분양권은 일반분양에 당첨된 이들이 신규 주택을 받을 권리를 말합니다. 이러한 거래가 늘어나는 것은 신축 아파트에 대한 선호현상이 계속되고 있지만 분양권의 거래는 막히고 청약당첨은 어렵다보니 자연스럽게 발생한 현상으로 보입니다.

 

이러한 사회적 분위기에 힘입어 주택조합아파트에 대한 전매에도 관심을 가지는 분들이 많을텐데요. 그래서 오늘은 지역주택조합 입주권 전매를 원한다면 그것이 가능한지, 가능하다면 그 시기는 언제일지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

✔ 지역주택조합 입주권 전매는 가능할까?

원  칙

입주자로 선정된 지위를 양도하는 전매 행위는 조합이 설립인가를 받은 이후에는 불가능합니다. 주택법 시행령 제 22조에서 설립인가를 받은 후에는 불가능하다고 규정하고 있기 때문입니다.

 

 

 

 

예  외

하지만 예외적으로 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도나 증여, 판결 등으로 변경됐다면 조합원 교체가 가능할수도 있습니다. 가입계약을 체결한 주택조합이 사업계획 승인을 받고 사업부지 내의 토지 소유권을 100% 확보했을 때, 이에 따라조합 명의로 소유권이전이 되면 그 이후에는 입주권을 전매할 수 있는 것입니다.

 

즉, 지주택 입주권을 전매하기 위해서는 시기별로 사업절차에 문제없이 진행되어야 하는 것입니다. 즉, 일반분양으로 전환되기 직전이 가장 현실적인 전매 시기라고 할 수 있습니다. 하지만, 해당 조합의 사업부지가 투기과열지구나 조정대상지역 등인 경우에는 사업승인 후 토지소유권이 100%라고 해도 전매할 수 없다는 점은 주의하셔야 합니다.

 

 

 

1. 조합원 수가 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위에서 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우 2. 다음 중 어느 하나에 해당하는 사유로 결원이 발생한 범위에서 충원하는 경우 가. 조합원의 사망 나. 사업계획승인 이후에 입주자로 선정된 지위가 양도ㆍ증여 또는 판결 등으로 변경된 경우 다. 조합원의 탈퇴 등으로 조합원 수가 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우 라. 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우 마. 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설 예정 세대수가 변경되어 조합원 수가 변경된 세대수의 50퍼센트 미만이 되는 경우

 

 

✔ 입주권 전매 가능 시기는?

우리 법원은 판례상 설립인가 전 조합의 조합원은 일종의 예비 조합원으로 봅니다. 즉, 법률상 인정되지 않는 조합원인 것이죠. 따라서 아직 사업이 시작하지 않은 상태로 주택을 공급받을 수 있는 지위도 구체적으로 발생하지 않은 상태이기에 이를 전매하거나 전매를 알선해도 처벌규정인 제 64조의 처벌대상에 해당하지 않는 것입니다.

 

주택법 제39조 제1항 제1호에서 규정하는 “제32조에 따라 주택을 공급받을 수 있는 지위”는 원칙적으로 설립인가를 받거나 신고를 마치고 적법하게 설립된 주택조합의 구성원인 조합원으로서 당해 주택조합이 공급하는 주택을 공급받을 수 있는 지위를 의미하고, 이는 주택법 등이 정한 조합원의 자격요건을 구비하고 조합원 가입절차 및 분양절차 등을 제대로 거쳐야 비로소 인정된다고 할 것이다.

2011. 8. 10. 선고 2011고단1467(분리) 판결

 

따라서 설립인가를 받은 후라면 조합원 지위의 양도 및 양수는 불가능하고, 이를 어긴다면 주택법 제101조 제2호에 따라 3년 이상의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금형에 처하게 됩니다.

 

 

✔ 입주권 전매가 해야하는 불가피한 경우라면

부득이한 사유가 있다면 사업주체인 주택조합의 동의를 얻어서 지주택 전매가 가능합니다. 단, 이때도 반드시 인가권자인 시장, 군수, 구청장 등 지자체장 등으로부터 변경인가를 받아야하니 주의하세요.

제73조 ④항

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우. 다만, 수도권으로 이전하는 경우는 제외 2. 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우 4. 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우 5. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조제1항에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우 6. 법 제64조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우 7. 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우

 

 

오늘은 지역주택조합 입주권 전매에 대해 알아보았습니다. 지주택사업의 경우 저렴한 가격이라는 장점이 있지만 사업성공률은 매우 낮은 위험한 사업입니다. 불량한 조합도 많고, 설립인가나 사업승인 단계에서 머무르며 사업기간이 길어지는 일은 허다하지만 정작 가입할 당시에는 이러한 설명을 듣기는 힘듭니다. 

 

 

심지어 허위광고를 하는 경우도 많아 본인이 전매 불가능자임을 나중에서야 깨닫게 되어 재산상 손해를 보시는 조합원분들이 많습니다. 이럴 경우 계약취소를 위해서는 귀책사유가 조합에 있음을 입증해야 하는데 입증책임을 조합원이 지게 되는 구조라 홀로 싸우기 버겁다면 법률 전문가의 도움을 받는 것을 추천드립니다.

 

 

저희 법무법인 명경 서울은 부동산 전문 로펌으로 지주택분쟁전담팀을 운영하고 있습니다. 각 의뢰인에 맞춰 전담변호사를 배치해 사건해결을 진행하고 있습니다. 1:1 맞춤상담으로 진행하는 변호사와의 상담을 통해 해결방안을 찾아 권리를 구제받아 보세요.