지역주택조합 조합원 자격 미달인데 가입 유도했다면

올 4월 일부 지주택조합에서 조합원 자격을 충족하지 못한 이들에게 조합 가입을 유도한 뒤 계약금 환불을 거절하는 사건이 있었습니다. 정부의 부동산 시장에 대한 강도 높은 규제로 인해 내집 마련이 힘들어진 서민들이 청약통장 없이도 저렴하게 아파트를 분양받게 된다는 조합원아파트에 몰리고 있는 현상을 악용해 이 같은 사기행각을 저지른 것인데요.

 

주택법상 조합원의 임의탈퇴는 원칙적으로 불가능합니다. 사업이 진행 중인데 조합원이 자기 마음대로 탈퇴해버리면 그만큼 손실된 금액은 남은 조합원들이 추가적으로 부담해야 하기 때문에 조합에서는 갖은 수를 써서 조합원들의 탈퇴를 막으려고 하는 것입니다. 이런 조합과 싸우려면 변호사의 도움이 절실한데요. 실제로 저희 명경 서울사무소에서는 비슷한 사건을 수임해 계약해지 및 납입금 환불에 성공하기도 했습니다. 그래서 오늘은 이 사건을 토대로 지역주택조합 조합원 자격 미달임에도 가입을 유도한 조합에서 탈퇴하고자 한다면 어떻게 대응하면 좋을지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

◆◆◆ 조합원 자격미달자에게 임의세대 가입을 종용한 조합 

명경의 의뢰인은 2020년 5월 경 은평구의 한 지주택 추진위원회와 가입계약을 체결합니다. 하지만 의뢰인은 지역주택조합 조합원 자격 요건을 만족시키지 못한 상태였는데요. 이에 관해 의뢰인은 가입계약 체결 전 추진위원회 측에 본인이 조합원 자격이 안 되는 것은 아닌지, 계약이 가능한 것인지 문의했지만, 해당 직원은 임의세대로 계약을 맺으면 된다며 의뢰인을 안심시켰다고 합니다. 

 

시간이 지난 후 의뢰인은 임의세대로 가입하는 것은 불가능하다는 사실을 알게되었고, 홍보관에 찾아가 계약해지 및 계약금을 돌려달라 요청합니다. 하지만 해당 조합에서는 자격요건을 충족하지 못했음을 가입 전에 제대로 알아보지 않은 것은 의뢰인의 과실로 인한 것이니 계약해지를 해줄 수 없고, 납입금을 돌려주는 것은 불가능하다며 버팁니다. 이에 의뢰인은 혼자서는 이 문제를 해결하는 것에는 한계가 있다고 판단해 명경과 상담했습니다.  

 

 

◆◆◆ 지역주택조합원 자격요건은?

조합원 자격의 기준일은 조합설립인가 신청 시부터로 다음의 요건을 입주 가능일까지 유지해야 합니다. 주택법상 조합원 자격을 잃게되는 그 순간 조합원 지위가 자동으로 상실되어 입주 등이 불가능해지기 때문에 해당 기간동안 조합원 자격을 유지하는 것이 해당 사업의 핵심입니다.

 

첫째, 해당지역에 일정기간 이상 거주해야하는 거주요건을 충족해야 합니다. 보통은 인가신청일 기준 6개월 전부터 거주해야 하지만 만일 사업부지가 투기과열지구에 해당한다면 1년 전부터 거주해야 합니다. 2020년 6월 기준 투기과열지구는 다음과 같습니다.

 

지역	투기과열지구
서울	全 지역
경기	과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 화성(동탄2만 지정)
인천	연수, 남동, 서구
지방	대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정), 대전 동·중·서·유성

 

 

둘째, 무주택 또는 예외적으로 전용면적 85제곱미터 이하의 1주택자여야 합니다. 설사 85제곱미터 이하의 소형주택일지라도 2채를 보유하고 있다면 자격미달로 조합원이 될 수 없습니다. 

 

셋째, 세대주여야 합니다. 즉, 가장이 무주택자여야 조합아파트에 입주할 수 있도록 하겠다는 것입니다. 이 경우 세대원 또는 주택을 보유하고 있으면 안 됩니다. 등기상 같은 세대에 거주하고 있는 모든 세대원이 무주택자여야 한다는 것입니다.

 

만일 세대주가 소형주택을 1채 보유 중이면 세대원들은 무주택자여야 하고, 세대주가 무주택자라면 세대원 가운데 1명만이 소형주택 1보유자인 경우에만 조합원 자격이 주어집니다. 이 세대주요건의 경우 가입시부터가 아니라 조합설립인가신청시부터 입주가능일까지 계속해서 유지해야 합니다. 많은 분들이 이 기간동안 세대주 요건을 상실해 조합원 자격상실자가 되고 있기 때문에 반드시 주의해서 지켜주어야 합니다. 

 

 

◆◆◆ 명경 서울사무소의 대응은?

해당 조합의 경우 은평구에 위치해 있었기 때문에 투기과열지구에 해당했습니다. 따라서 의뢰인의 경우 설립인가 신청일 1년 전 부터 세대주 요건을 갖추고 있어야 했지만 그렇지 못한 상태로 조합에 가입하게 된 것입니다. 홍보관에서 조합원을 모집하는 이들은 대부분 조합 또는 추진위원회에서 고용한 용역업체 직원들이기에 고용해제가 되면 법적 책임에서 자유로워 지기 때문에 사업에 대한 자세한 설명 없이 무작위로 가입자를 유치해 모집률만 높이는 경향이 있습니다. 

 

전매는 투기과열지구나 조정대상지역 등은 불가능하고, 임의분양 또한 잔여세대가 30세대 미만인 경우에만 가능합니다. 하지만 주택조합의 업무대행사는 단순히 가입자 모집률을 늘려 본인들의 할당량을 채우기 위해 만든 임의세대라는 명칭을 이용해 눈속임을 하고 가입이후 전매나 임의분양을 하면 된다고 속이며 가입을 종용하는 것입니다.  

 

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여러 정황을 살폈을 때 주택법 위반임은 분명했고, 이렇게 법을 위반해 체결된 계약은 무효이기 때문에 의뢰인이 납입한 계약금을 반환받을 수 있습니다. 만약 무효가 인정되지 않더라도 위법한 계약체결이기 때문에 조합의 귀책사유를 물어 계약해지가 가능했습니다.

 

이에 명경(서울)은 사건 수임 직후 내용증명을 발송해 협의를 진행했고, 의뢰인의 계약해지 및 환불을 이끌어내는데 성공했습니다.​ 

 

 

◆◆◆ 지역주택조합원 자격미달임에도 가입을 유도했다면

현행 조합원 자격 심사는 주택법에 따라 관할 지자체가 주택조합에 대한 설립인가시, 사업계획승인시, 사용검사 또는 임시사용승인시 주택전산망 검색 등을 통해 실시하고 있습니다. 주택법 개정으로 인해 7월부터는 조합원 모집 주체에 가입계약상 주요사항에 대한 명시적 설명의무가 강화되었지만 약관법의 규제대상은 아니기 때문에 사실상 유명무실한 것이 사실입니다.

 

오늘 소개해드린 사례처럼 조합원 가입자격 미달임에도 불구하고 자격 유무에 대한 설명을 제대로 하지 않고 계약을 유도한 건에 대해서는 형사고소가 가능합니다. 현행 주택법 제11조의5 규정에 의하면 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위해 광고할 경우 조합원의 자격기준에 관한 내용을 알려야하기 때문입니다. 또한, 위 사례에서 설명한 바와 같이 법위반 사실을 근거로 들어 계약무효를 주장하는 방법과, 조합의 귀책사유를 근거로 해 계약해지 및 환불을 하는 방법이 가능합니다.

주택법 제11조의5(조합원 모집 광고 등에 관한 준수사항)

① 모집주체가 주택조합의 조합원을 모집하기 위하여 광고를 하는 경우에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다. 1. "지역주택조합 또는 직장주택조합의 조합원 모집을 위한 광고"라는 문구 2. 조합원의 자격기준에 관한 내용 3. 주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율 4. 그 밖에 조합원 보호를 위하여 대통령령으로 정하는 내용② 모집주체가 조합원 가입을 권유하거나 모집 광고를 하는 경우에는 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.1. 조합주택의 공급방식, 조합원의 자격기준 등을 충분히 설명하지 않거나 누락하여 제한 없이 조합에 가입하거나 주택을 공급받을 수 있는 것으로 오해하게 하는 행위

 

 

◆◆◆ 법무법인 명경 서울의 지주택전담변호사와 상담해보세요!

오늘 소개해드린 사례와 같은 피해상황을 막기 위해서는 조합에 가입하기 전 계약서 등 서류상 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 좋습니다. 사업 각 단계에서 요구되는 서류 등이 확실한 내용인지 사전에 조합으로부터 제공받아 살펴보는 것이 그나마 피해에서 벗어나거나 예방할 수 있는 방법입니다. 하지만 자격을 충족하지 못했음에도 불구하고 조합원 가입이 가능한 것처럼 유도하여 조합원가입계약을 맺어 피해가 발생했다면 전문가와 상담하는 것이 최선입니다. 

 

저희 법무법인 명경 서울은 부동산전문 로펌으로 지주택분쟁전담대응팀을 운영하여 탈퇴 및 환불을 희망하시는 조합원분들을 맞춤상담을 통해 돕고 있습니다. 비슷한 피해를 입어 도움이 필요하신 조합원 분들께서는 망설이지 말고 상담받아보세요.

 

 

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