지역주택조합 탈퇴 방법 절차 궁금하다면

길을 가다보면 저렴한 가격에 아파트를 분양한다는 광고가 여기저기 보입니다. 대부분 주택조합사업을 통해 진행되는 아파트인데요. 이러한 조합원아파트의 경우 사업 지연이나 조합 내부의 횡령 등으로 인해 사업이 중단되는 문제점들이 있습니다. 이 문제를 해결하고자 올해 초 주택법 개정안을 통해 지주택사업의 안정장치를 마련했지만, 개정안이 적용되는 조합원기준이 올해 12월 경 이후인 만큼 현재 피해를 호소하는 조합원들을 구제하기에는 부족하다는 한계가 있는데요.

 

그래서 오늘은 주택법 개정에도 불구하고 구제대상에 포함되지 못하여 여전히 피해를 호소하고 계실 조합원분들께서 참고하시고 권리 구제를 받으실 수 있도록 지역주택조합 탈퇴 방법 절차에 대해 알아보겠습니다.

​

 

▶▶▶ 지역주택조합이란? 

 

지주택조합은 무주택 서민들의 내집 마련을 위해 1977년 탄생한 제도입니다. 가입조건이 까다롭지 않은 점이 장점인데요. 사업이 진행되는 해당 지역(서울, 인천·경기 혹은 세종·대전·충북 등)에서 6개월 이상 거주한 무주택자(투기과열지구는 1년)나 전용면적 85제곱미터 즉, 약 25평 이하 주택을 딱 1채만 소유한 1주택자라면 누구나 가입할 수 있습니다.

 

 

 

▶▶▶ 문제점은? 

분양도 저렴하게 받을 수 있고, 가입조건도 쉬워서 언뜻 보면 장점만 있는 것 같아 보이지만 이 지주택사업의 문제는 바로 사업 과정에 있습니다. 사업 속도 자체가 느려 계속해서 추가분담금을 부담해야 하는 위험이 있는데다 횡령사건이 종종 발생하는 만큼 운영진을 신뢰할 수 없기 때문입니다.

 

지주택 절차 자체는 재개발, 재건축 등의 절차보다 상대적으로 복잡하지 않습니다. 지주택 절차는 조합원모집신고 - 조합설립인가 - 사업계획승인 - 사용검사 순으로 이어지는 방식으로 기존 재정비사업과 크게 다르지 않은데요.

 

 

문제는 이 과정에서 조합원들에게 가입결정에 있어 사업의 중요 사실인 탈퇴, 환급조건, 회계정보 등을 제대로 설명하지 않기 때문에 가입계약을 맺은 분들이 주택조합사업의 불안정성에 대해 제대로 파악하지 못한 상태로 가입하여 피해를 받게 된다는 것입니다.

 

 

 

▶▶▶ 주택법 개정안으로 인한 지역주택조합 탈퇴 방법 절차

위와 같은 문제를 해결하기 위해 2020년 7월 9일 주택법 개정안이 시행됐습니다.

 

주택법 개정안의 시행으로 2020년 12월 11일 이후에 주택조합에 가입한 조합원의 경우는 가입비를 납부한 때로부터 ‘30일 이내’에 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 지주택탈퇴가 가능하며 납부한 가입비 전액을 반환받을 수 있게 되었습니다.

 

​

즉, 앞으로의 주택법 개정안이 적용되는 조합원들은 주택법 제11조의6에 따라 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내에 총회 또는 이사회의 결의 없이도 자유롭게 조합에 탈퇴 의사를 밝히고 조합에서 탈퇴가 가능하며, 업무 대행비 등을 공제하지 않고 납입한 분담금 전액을 반환받으실 수 있습니다.

 

 

 

다만 주택법 제11조의6은 2020년 12월 11일부터 시행됩니다. 따라서 그 이전에 가입하여 지주택탈퇴 방법이 주택법 개정안이 적용되지 않는 조합원과 이후에 가입하여 개정안이 적용될 조합원으로 나누어질 수밖에 없습니다.

 

즉, 현재 지역주택조합 탈퇴를 고민하시는 조합원들은 대부분 개정안이 적용되지 않을 것으로 보입니다.

 

​

 

▶▶▶ 현재 조합원이라면 어떻게 할까?

주택법 개정안의 적용대상이 아닌 현재 조합원의 경우 조합 가입 계약 자체에 하자가 있을 때 그러한 하자를 주장해 조합 가입 계약을 취소 또는 해제하는 방법으로 탈퇴할 수 있습니다.

 

문제는 계약 자체의 하자를 발견하는 것이 쉽지 않다는 것입니다. 기존 주택법에 따르면 ‘조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다’고 규정하고 있어 마치 조합원의 자유로운 임의 탈퇴를 가능한 것처럼 보장해 놓은 것으로 보이지만 이는 현실과 다릅니다.

​

 

​

대부분의 조합이 조합원의 이탈을 막고 피해를 최소화하고자 조합 규약에 ‘조합원의 임의 탈퇴 가부를 총회 또는 이사회의 결의로 결정’하도록 하거나 임의 탈퇴 시 탈퇴 조합원이 납부한 분담금 중 ‘거액의 업무 대행비를 공제한 나머지 금액만 반환 ’하는 것으로 기재해 임의 탈퇴가 어렵도록 규정해두었기 때문입니다.

 

따라서 설사 임의 탈퇴가 허용된다고 해도 실제로 반환 받게 되는 분담금이 매우 적은 것이 현실입니다. 그렇기 때문에 현재 조합탈퇴를 고민하고 계신 분들은 전문가의 조력을 얻어 조합 가입 계약의 취소 또는 해제, 조합 가입 계약서 및 조합 규약의 해석을 통한 임의 탈퇴를 주장하는 방식으로 탈퇴를 도모해야 합니다.

​

​

 

 

예를들어, 만일 아직 주택조합설립인가를 받기 이전이라면 조합규약에 서명을 거부함으로써 조합가입계약을 해제할 수 있기 때문에 문제를 해결하기가 비교적 쉽습니다. 하지만 이미 조합을 설립한 후라면 보다 섬세하고 체계적인 접근이 필요합니다.

 

 

조합이 이미 설립된 후라면 가장 먼저 설립인가 시기를 확인해야 합니다. 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 경우라면 개정된 주택법에서 탈퇴할 수 있도록 규정하고 있기 때문에 소송을 통해 지역주택조합 탈퇴가 가능합니다. 만일 탈퇴를 희망하는 조합원이 또 있다면 이들과 함께 집단소송을 진행하는 것도 추천드립니다.

​

​

이 경우에는 구체적인 규약 내용을 살펴보고 탈퇴를 결심하게 된 계기가 무엇인지, 타당한 주장을 펼쳐야 하기 때문에 조합원이 단독으로 진행하기 보다는 집단으로 변호사를 선임해 도움을 받는 편이 유리하기 때문입니다.

 

 

 

또한, 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용이라면 이를 무효로 주장할 수 있습니다. 대법원이 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하거나 민법 103조의 공서양속 위반에 해당하는 경우에는 정관을 무효로 해야 한다고 판결했기 때문입니다.

 

 

만일 최초로 제기된 지역주택조합 가입계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라진 상황이라면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수도 있습니다. 계약의 기초가 되는 사정이 많이 달라져서 계약의 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라면 해당 계약을 무효로 해야 한다는 것이 대법원의 입장이기 때문입니다.

​

 

오늘은 지역주택조합 탈퇴 방법 절차에 대해서 알아봤습니다. 지주택조합에서는 임의 탈퇴 등 조합원에 불리한 조항을 삽입한 가입계약서를 토대로 조합원들의 요구를 단호하게 거절하고 경우에 따라서는 무대응으로 일관하는 경우가 많기 때문에 조합의 주장이 어떤 식으로 이뤄지냐에 따라 조합원의 대응도 유연하게 달라져야 합니다.

 

​이미 납입한 분담금 반환은 쉽지 않은 만큼 환불을 받기 위해 철저히 준비하여 법적 대응을 찾아야 하기 때문에 시일을 지체할수록 불리하게 됩니다. 그렇기 때문에 조합 탈퇴를 마음먹은 순간 빠르게 본인의 피해 상황을 법률전문가와 상세하게 의논하고 자문을 구해 최선의 방법을 강구하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

저희 법무법인 명경서울은 부동산 전문 로펌으로 지주택전담팀을 운영하고 있습니다. 각 조합원들의 상황에 맞게 유연하게 대응하여 협의 또는 소송을 적절히 활용하고 있으며 계약해지 및 탈퇴, 계약금 등 납입금 환불까지 신속히 처리해 권리를 최대한 빠르게 구제받으실 수 있도록 최선을 다해 조합원들을 돕고 있습니다.

 

http://landlawyer.co.kr

법무법인명경 부동산변호사닷컴