지역주택조합 아파트 탈퇴 문제로 변호사와 상담하고 싶다면

 

 

 

 

주택청약에 대한 열기는 여전합니다. 청약 아파트에 당첨된 분들 가운데 "로또 1등에 당첨된 사람 부럽지 않다"라고 소감을 전하는 분도 계셨는데요. 그만큼 내 집 마련에 대한 열망은 예나 지금이나 한결같다는 걸 알 수 있는 대목이 아닌가 싶습니다. 노후 준비 막바지에 다다른 5060 세대와 더불어 2030 청년들 또한 내 집 마련에 대한 염원이 매우 크죠.  

 

내 집 마련의 꿈을 이루는 방법은 매우 다양합니다. 주택청약틀 통해 아파트를 장만하는 경우, 새 집이 아닌 헌 집을 매매하는 경우, 또는 집을 직접 짓고 사는 등 다양한 형태로 집을 마련할 수 있는데요. 이러한 방법들 가운데 지역주택조합 아파트 사업을 통해 집을 마련하고자 하는 분들도 많습니다. 

 

과연 지역주택조합이 뭐길래, 주위에서 극구 만류를 하는데도 조합 가입자수는 매년 늘고, 신규 사업도 계속 증가하는 이유는 무엇일까요? 

 

 

 

 

 

 

 

지역주택조합 변호사가 알려드립니다!

 

■ 지역주택조합 사업이란?

 

지역주택조합 사업의 본래 취지는 집이 없는 서민들이 좀 더 저렴한 금액으로 내 집 마련의 기회를 주기 위해 만들어진 제도입니다. 집이 없는 서민들이 치열한 분양 경쟁을 피하면서 좀 더 저렴한 가격으로 집을 구할 수 있도록 말입니다. 주택 수요를 늘리고자 소형주택 한 채를 소유한 자도 조합에 가입할 수 있도록 가입요건이 완화됐습니다.

 

이러한 요건을 갖춘 지역 주민들이 조합을 설립하여 함께 용지를 매입하고, 사업계획을 만들어 인가를 받고, 시공사를 선정한 뒤 착공하면 입주하는 방식으로 진행됩니다. 

 

추진위원회나 조합 측에선 지역주택조합 사업이 중간 단계에서 투자되는 비용이나 홍보비 등을 절감할 수 있기 때문에 시세보다 저렴한 가격으로 신규 주택을 마련할 수 있다고 강조합니다. 그러나 서민을 위한 제도라는 취지가 무색하게 조합원의 권익을 보호하는 법적, 제도적 장치가 허술하여 조합원들의 피해 사례는 계속해서 늘고 있는 실정입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

■ 계속해서 제기 되고 있는 지역주택조합 아파트 사업의 문제점

 

조합아파트 사업의 문제점으로 가장 많이 거론되는 점은 사업이 중단될 수 있는 위험성이 크다는 점이 아닐까 싶습니다. 사업 중단의 가장 큰 원인이 바로 토지 매입 때문인데요. 지역주택조합 사업을 진행하는 과정 중에 아파트를 건설할 땅을 사들이는 데 가장 많은 시간이 소요된다고 해도 과언이 아닙니다. 

 

공사가 지연되면 단순히 착공 날짜만 뒤로 밀리는 것이 아니라 공사비도 증가합니다. 땅값이 하루아침에 천정부지로 솟는 경우도 있고, 인건비며 여러 가지 공사 비용은 공사가 진행 중이 아니라고 해도 계속해서 사용되기 때문이죠.

 

이처럼 토지 비용뿐만 아니라 여러 비용이 계속해서 발생해 조합원들이 부담해야 하는 추가분담금이 계속해서 발생하게 됩니다. 다시 말해, 아파트 착공 전에 납입해야 하는 금액이 점점 늘어난다는 이야기입니다. 

 

분양대금뿐만 아니라 조합 운영에 필요한 업무추진비도 지급해야 합니다. 만약 지역주태곶합에 가입했다가 중도에 탈퇴하고자 한다면 앞서 지불한 업무추진비는 돌려받지 못하는 경우가 다반사입니다. 

 

 

 

 

 

 

■ 지역주택조합 아파트 분양하고 싶다면? 가입 계약 전 확인할 것은

 

- 토지사용승낙서와는 별개로 사업부지 매입률 확인

지역주택조합 아파트가 지어질 사업 부지가 조합으로 매입된 것이 확실한 지 직접 확인해보는 것이 좋습니다. 이 부분이 확실하지 않으면 사업이 지연될 확률은 높아지죠. 사업 과정 도중 땅을 매입하는 데 가장 많은 시간이 소요되기 때문입니다. 그럼 조합원들이 부담해야 할 추가분담금이 발생할 확률 또한 높아지게 됩니다. 

 

- 조합원 분납 금액 확인

추가분담금 발생 여부를 판단할 수 있는 부분입니다. 조합규약에 명시된 조합원 분납금 가운데 설계비, 인허가비, 감리비, 개발 관련 부담금 등의 금액을 확인해보시기 바랍니다. 

 

- 선정된 시공사 확인

시공사가 안전한 곳인지 확인하시기 바랍니다. 건설사가 재정적으로 탄탄한 곳이 아니라면 공사 도중 부도가 날 위험성이 높기 때문이죠. 또 자금난에 공사가 중단되면 이 피해는 온전히 지역주택조합 조합원들이 부담해야 합니다. 그래서 이러한 우려가 없는지, 부실공사 위험은 없는지 등을 살펴보는 것이 좋습니다. 

 

이어 가입계약을 체결한 조합원을 얼마나 확보했나, 업무대행사가 규정에 따라 조합원을 모집하고 있나, 자금 관리를 하는 신탁사의 자금 관리 상태가 안전한지 등도 확인해보는 것이 좋습니다. 

 

 

 

■ 지역주택조합 아파트 피해사례

 

법무법인 명경 서울사무소의 지역주택조합 변호사를 찾은 의뢰인들의 사건 유형들을 보면, 조합에 가입계약을 체결했다가 조합 측에서 추가분담금을 과도하게 요구했다거나 사업 지연으로 금전적 손실을 보고 조합에서 탈퇴를 희망하는 분들, 그리고 그동안 납입한 계약금을 돌려받고자 하는 분들이 과반입니다. 

 

지역주택조합에 가입할 때 작성하는 가입계약서 또는 조합규약을 살펴보면 조합 탈퇴는 조합이 허용해야만 가능하다는 취지의 문구가 적혀 있는 걸 볼 수 있을 겁니다. 이러한 문구 때문에 지역주택조합에서 임의 탈퇴하는 것은 더욱 힘들죠. 사실상 조합 가입 전의 상황으로 돌리기엔 많은 어려움이 뒤따릅니다. 

 

판례를 살펴봐도, 조합이 허용해야 지역주택조합 탈퇴가 가능하다는 문구는 조합에 일방적으로 유리하나, 약관규제법 위반은 아니라고 판시하고 있습니다. 그래서 조합원이 지역주택조합에서 탈퇴를 하고 싶다는 의사를 밝히면, 조합 측은 당연한 듯이 이를 불허하고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

법무법인 명경에 지역주택조합 탈퇴와 관련하여 사건을 맡긴 의뢰인이 계십니다. 2년 전 조합설립 인가를 받은 지역주택조합에 가입하신 분이셨는데요. 그런데 조합 측이 사업 부지를 매입하는 과정에서 토지 매입이 계획대로 진행되지 않아 사업이 지연되고 있는 상황에 직면해 계셨습니다. 사업 지연에 따라 막대한 추가분담금까지 발생했는데요. 

 

의뢰인의 말에 따르면, 조합 가입 전 지역주택조합 추진위원회로부터 추가분담금은 없을 것이라는 설명을 듣고 가입 계약을 체결했다고 합니다. 그래서 지역주택조합 탈퇴는 물론, 앞서 지불한 계약금 전액을 돌려받을 수 있는지 문의하셨었는데요. 

 

이처럼 조합설립인가까지 마쳤는데 토지를 매입하는 과정이 순탄치 않으면 조합 측의 자금 사정은 나빠지게 됩니다. 그럼 토지소유주들과 원만한 협의를 이끌어내기란 쉽지 않겠죠. 명도소송을 통해 사업 부지를 확보한다고 해도 많은 시간과 비용이 소요돼 이러한 부담은 조합원이 져야 합니다. 또 사업이 지연될 위험성도 커지고요. 

 

보통 지역주택조합에서 임의로 탈퇴한다거나 계약금 전액을 돌려받는 경우는 매우 희박합니다. 계약금 전액을 돌려받는 경우는 조합 측의 잘못이 100% 인정된 사례에 한해서입니다. 

 

 

 

 

 

 

지역주택조합 사업은 국토교통부 표준규약에 따라 조합규약을 정하고 있습니다. 

 

- 조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없고, 탈퇴, 조합원 자격의 상실, 제명 등으로 조합원의 지위를 상실한 자에 대해 조합원이 납입한 제납입금에서 소정의 기타 분담금 및 위약금을 공제한 잔액을 환불한다.

 

조합 규약에는 위와 같이 지역주택조합 탈퇴와 계약금 환불과 관련하여 위와 같이 명시돼 있습니다. 그렇기 때문에 납입금 전액을 돌려받는 일은 지역주택조합 변호사 입장에서 매우 어려운 숙제로 다가오는 겁니다. 

 

 

 

 

 

 

- 환불 시기는 조합원, 일반 분양자가 대체돼 조합원 분담금 등 납부금을 납부한 시기로 한다. 이사회의 의결로써 공제할 기타분담금이나 환급 시기를 따로 정할 수 있다. 

 

위의 글은 포준규약에 명시된 내용입니다. 위와 같은 규정을 근거로 조합 측은 조합원의 탈퇴를 불허하고, 계약금 또한 돌려줄 수 없다는 강경한 태도를 보이고 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

하지만 지역주택조합 탈퇴나 계약금 환불 등이 꼭 이룰 수 없는 일만은 아닙니다. 지역주택조합 변호사의 역량에 따라 조합과 가입 계약을 체결하는 과정에서 허점이 있었다는 것을 증명한다면 조합 탈퇴와 더불어 계약금 환불 또한 가능할 것으로 보입니다. 

 

예를 들어, 가입 계약서의 조항들은 약관규제법에서 관장하는 약관에 해당하는데요. 약관의 작성, 설명의무 등이 사업자에게 있는데 이러한 의무들을 이행하지 않았다면 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다. 

 

또한 지역주택조합 가입 계약을 해지하면서 상당한 이유가 없는데 계약자(조합원)에게 과중한 부담을 지게 하거나, 계약자에게 현저히 불리한 조항은 그 자체로 불공정하다고 봅니다. 이를 토대로 계약 무효를 주장할 수도 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

계약을 체결할 당시 조합원 모집률이나 지주 작업 현황과 같은 내용을 허위로 광고했다는 것을 증명한다면 기망 또는 착오에 의해 계약을 취소 또는 무효로 만들 수도 있는데요. 이는 지역주택조합 변호사가 어떻게 대응하느냔에 따라 결과 값이 달라질 수 있습니다.

 

만약 이러한 부분을 통하여 주택조합아파트 계약 무효를 만들 여지가 충분하다면 납입금 반환 소송을 청구, 계약금을 환불받을 수 있는 확률을 높일 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

이 글을 접한 분들도 분명 지역주택조합 탈퇴나 계약금을 돌려받는 문제로 많은 고심에 휩싸인 분들이 아닐까 싶은데요. 시간을 더 이상 끌지 마시고, 지역주택조합 분쟁을 전담하는 변호사의 법적 도움을 받아 사건을 해결해보시기 바랍니다.

 

법무법인 명경 서울사무소는 지역주택조합 분쟁 전담팀을 꾸려 조합에서 탈퇴하고자 하는 분들, 계약금을 환불받고자 하는 분들을 도와드리고 있습니다. 지역주택조합 문제의 경우 하루라도 빨리 해결하는 것이 금전적 피해를 최소화하는 길이라는 점, 명심하시기 바랍니다.